注文住宅を検討している人は必見！？住宅ローンとつなぎ融資の違いや効果的な活用とは

注文住宅を建てる際には住宅ローンを利用する方がほとんどでしょう。しかし、住宅ローンだけでは、住宅が完成するまでに必要な資金を支払えず、「つなぎ融資」の利用を検討している方もいるのではないでしょうか？

そこで今回は、注文住宅を検討している方に向けて、つなぎ融資を利用するメリット・デメリットを踏まえ、利用すべきケースについて解説します。

住宅ローンのつなぎ融資とは？

「つなぎ融資」とは、住宅の引き渡し前に必要な支払いに使うお金を借りることです。具体的には、建物を建てるための費用や、土地を買うための資金に利用されます。ただし、つなぎ融資は「建物を建築するための資金」や「土地取得のための資金」といった利用目的にのみ使用が可能です。

さらに、住宅ローンの審査に通り、金融機関から承諾をえなければいけません。ここでは、つなぎ融資の仕組みや住宅ローンとの違いについて解説します。

つなぎ融資の仕組み

つなぎ融資とは、家を建てる際に必要な費用を、建物が完成する前に補填するための融資です。具体的には、土地の購入費用や建物の建築にかかる「工事のための手付金」「着工金」「上棟金」などの費用に使用されます。

通常の住宅ローンでは、建物が完成した後にしか融資を受けられません。そのため、自己資金で完成前に必要となる資金を確保する必要があります。こうした場合に、住宅ローンとつなぎ融資を併用することで、自己資金の負担を軽減することが可能です。

住宅ローンとつなぎ融資の違い

住宅ローンとつなぎ融資の大きな違いは、融資を受けられるタイミングです。つなぎ融資は、建物が完成する前に必要な一時的な資金を融資してもらえますが、住宅ローンは建物が完成して引き渡されたときに融資を受けられます。

また、住宅ローンはつなぎ融資とは違い、長期間で注文住宅にかかる多額の資金を返済するためのローンです。さらに、金利についても違いがあり、住宅ローンの金利は約1％前後とされていますが、つなぎ融資の金利は約2～3％ほどとされています。

住宅ローンとつなぎ融資を利用する流れ

つなぎ融資は、住宅ローンの審査が通ってからでなければ利用できません。住宅ローンとつなぎ融資を利用する際の主な流れは、以下の通りです。

資金計画を立てつつ、ハウスメーカーと土地を探す

まずは注文住宅を建てるために必要な資金計画を立てます。注文住宅を建てるには多額の資金が必要になるため、資金繰りを計画的に行うことが大切です。

注文住宅は自分の好みに合わせて内装やレイアウト、設備を選べるため、どのような家にするかによって必要な資金が異なります。そのため、資金計画を立てる際は、複数のシナリオを考えておくことが重要です。

資金計画では、「注文住宅を建てるためにはどの程度の資金が必要か」「どの程度の資金を用意できるか」「どの程度の融資が必要か」などを見積もります。

次に、ハウスメーカーを選び、土地探しをします。ハウスメーカーごとに施工技術や費用が異なるため、メーカー選びは慎重に考えましょう。また、ハウスメーカーによっては土地探しのサポートをしてくれるところもあるので、活用することも検討してみてください。

つなぎ融資が使える金融機関を探す

多くの金融機関で住宅ローンを利用できますが、つなぎ融資は利用できない金融機関もあります。そのため、つなぎ融資を利用したい場合は、事前に調べておくことが大切です。また、同じ「つなぎ融資」でも、金融機関によって商品内容が異なるため、しっかりと比較しましょう。

つなぎ融資を利用する場合、手数料がかかることもあるため、注意が必要です。自分で調べてもわからない場合は、金融機関の窓口に直接比較したいポイントを聞くとよいでしょう。

本融資である住宅ローンとつなぎ融資の審査を受ける

住宅ローンとつなぎ融資を利用する金融機関が決まったら、融資の審査を受けましょう。住宅ローンやつなぎ融資を利用する場合は、事前審査と本審査が必要です。この際、所得証明や建築プランの提出が必要となります。審査を通過するためには、社会的信用が不可欠です。

所得金額や収入の安定性、支払いを遅れなく行えるかどうかが大きく影響します。そのため、過去に税金やクレジットカードの支払いに遅れや漏れがある方は注意しましょう。審査が通りにくくなったり、融資を受けられる金額が減ったりすることがあります。

また、つなぎ融資を利用する場合は、住宅ローンの審査が通っていることや一定の条件を満たしていることが必要となるため、事前に確認しておくことが大切です。

つなぎ融資で土地代金や着工金・中間金を払う　

注文住宅を建てるためには、以下のような資金が必要になります。

• 土地代金：土地を購入する際に発生する資金
• 着工金：ハウスメーカーと契約をし、契約金を支払った後に建築代金の一部として工事着工時に支払う資金
• 中間金（上棟金）：柱や梁など建物の骨組みを完成させる際に支払う資金

上記の資金は家が完成するまでに必要な資金であり、住宅ローンでは間に合わないため、つなぎ融資から支払います。ただし、つなぎ融資の審査が通らないケースもあるため、資金計画の段階で審査が通らなかった場合も想定しておきましょう。

住宅ローンの融資実行後、つなぎ融資を一括で完済する　

注文住宅が完成し、登記登録が完了した後は、住宅ローンの融資が実行されます。住宅ローンが実施されたタイミングでつなぎ融資の返済を行いますが、主な返済方法は以下の2つです。

• つなぎ融資の元本は住宅ローンの融資金で一括返済し、利息分は毎月返済をする
• つなぎ融資の元本と利息を、住宅ローンの融資金で一括返済する

上記のいずれの返済方法でも、つなぎ融資の借入れは住宅ローンの融資金で返済します。

住宅ローンのつなぎ融資を利用するメリット2つ

住宅ローンのつなぎ融資を利用することで、さまざまなメリットを得られますが、今回はその中でも2つに絞って紹介します。つなぎ融資を利用する際の主なメリットは、以下の通りです。

自己資金がなくても家を建てられる　

1つ目のメリットは、自己資金がなくても家を建てられる点です。注文住宅を建てるには、住宅ローンの融資を受ける前に、着工金や土地購入などの費用がかかります。自己資金で補うためには多額のお金が必要であり、その資金を用意できないがために購入をためらう人もいるでしょう。

しかし、つなぎ融資を利用することで、着工金や土地の購入代金を支払えます。この方法を使えば、住宅ローンの融資を受けるまでの間、自己資金がなくても建物を建てられるので、大きなメリットがあるといえるでしょう。

現住居を売却しなくても新築の建築ができる

2つ目のメリットは、現在の住居を売却しなくても新しい家を建築できる点です。家を買い替える場合、新しい家を建築してから現在の住居を売却する「買い先行型」と、現在の住居を売却してから新しい家を建築する「売り先行型」があります。

売り先行型の場合、新しい家が完成するまでの間で必要な仮の住まいを探さなければなりません。しかし、つなぎ融資を利用すると、現在の住居を売却せずに新しい家の建築費用を用意できます。そのため、仮の住まいを探す手間が省け、新しい家が完成するまで現住居で過ごせるのです。

住宅ローンのつなぎ融資を利用するデメリット3つ

つなぎ融資を利用することでさまざまなメリットを得られますが、いくつかのデメリットも生じます。つなぎ融資を利用する際の主なデメリットは、以下の通りです。

住宅ローンよりも金利が高い

つなぎ融資のデメリットの1つは、住宅ローンに比べて金利が高いことです。ローンを組む場合、元本に加えて金利がかかるため、金利が高いほど総返済額が高くなります。住宅ローンの金利は約1％ですが、つなぎ融資の金利は約2〜3％と高めの設定です。

1％程度の差だと、それほど影響がないと思う人もいるかもしれません。しかし、つなぎ融資は土地購入や建築費用を含めた大きな融資です。そのため、1％の差でも金額が大きくなってしまうことがあります。

たとえば、3,000万円のつなぎ融資（金利3％）を90日間受けた場合、利息は以下の公式で計算されます。

借入額×金利÷365×借りた期間＝利息

この公式に借入金額を代入すると、利息は221,917円となります。つまり、90日間の融資で22万円以上の利息がかかることになります。このように、つなぎ融資は大きな金額であるため、金利の差が大きな影響を与えることがあるでしょう。

住宅ローン控除の対象外　

2つ目のデメリットは、住宅ローン控除の対象外である点です。住宅ローン控除は、住宅を建築・取得・増改築する場合に、年末時点のローン残高の0.7%分を最大13年間、所得税から控除できます。多額の住宅ローンを組む場合、この控除を利用したいと考える人も多いでしょう。

しかしながら、この控除を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。

• 住宅の引き渡し時か工事の完了から6か月以内に住む
• 住宅の床面積が50平方メートル以上で床面積の1/2以上が自己の居住用であること
• 合計所得が2,000万円以下
• ローンの借り入れ期間が10年以上
• 耐震基準を満たしている

など。

参考：国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

この場合、つなぎ融資は住居が完成する前に利用するため「6か月以内に住む」という要件を満たせなくなります。

利用できない金融機関もある　

3つ目のデメリットは、つなぎ融資を利用できない金融機関がある点です。通常の住宅ローンは、ほとんどの金融機関で利用できます。しかし、つなぎ融資は利用できない金融機関があるため、選択肢が限られてしまうでしょう。

さらに、つなぎ融資をお願いする金融機関が決まっても、住宅ローンで利用している金融機関とは異なると、手続きの手間が増えてしまう可能性もあります。そのため、事前につなぎ融資が利用できる金融機関を確認しておくことが重要です。

住宅ローンのつなぎ融資を利用すべきケースと必要ないケース

住宅ローンのつなぎ融資は、利用すべきケースと利用すべきではないケースがあります。それぞれのケースは以下の通りです。

つなぎ融資を利用すべきケース

つなぎ融資を利用する必要があるのは、建物が完成する前に必要な費用を自分で用意できない場合です。住宅を建てる際には、「土地の購入代金」「着工金」「中間金」などの費用を完成前に支払わなければいけません。

これらの費用は、住宅を建てる場所や設備、デザイン、ハウスメーカーによって異なりますが、数百万円から数千万円となるのが一般的です。多くの人にとって、これらの費用を用意することは難しいでしょう。

しかし、つなぎ融資を利用すれば、自己資金がなくてもこれらの支払いができるため、注文住宅を建てられます。

つなぎ融資が必要ないケース

つなぎ融資を利用しなくても、自己資金で必要な資金を用意できる場合には、つなぎ融資を利用する必要はありません。自己資金を用意する方法としては、自分の現金や預金を利用する以外にも、「分割融資」や「土地先行融資」といった制度が利用できます。

分割融資は、住宅ローンの一部を分割して、住宅が完成する前に必要な資金を受け取れる制度です。つなぎ融資よりも金利が低いため、総支払額を抑えられるでしょう。

一方、土地先行融資は、先に土地を担保にすることでローンの契約を結び、土地資金のみ融資をしてもらう制度です。ただし、抵当権を2回設定する必要があり、登記費用が高くなるというデメリットがあります。しかし、金利はつなぎ融資よりも低いため、つなぎ融資を利用する必要はなくなるでしょう。

住宅ローンのつなぎ融資を利用する際に注意すべき点

住宅ローンのつなぎ融資は、自己資金がなくても住居を建てられるといった大きなメリットがある一方で、利用する際の注意点もいくつかあります。中でも注意すべき点を、3つ紹介します。

金額や融資の回数に制限がある　

1つ目の注意点は、金額や融資の回数に制限がある点です。正確な内容は金融機関によって異なりますが、以下のように融資や回数に制限が設けられています。

• 土地代金：100%まで
• 建物代金：着工金は建物請負代金の35%まで、中間金は55%まで
• 融資回数：最大3回まで

このような制限があることから、つなぎ融資契約後に希望する上限額や支払い回数が、希望と合わない場合があるでしょう。そのため、事前にシミュレーションを行い、しっかりと確認しておくことが大切です。

住宅ローンとつなぎ融資それぞれで諸費用がかかる

2つ目の注意点は、住宅ローンとつなぎ融資のそれぞれで諸費用がかかる点です。住宅ローンを利用する場合、ローン保証料や印紙代、事務手数料、融資事務手数料などの諸費用が発生します。住宅ローンを1本化する場合は、これらの費用を1つにまとめられますが、住宅ローンとつなぎ融資を利用する場合は、それぞれに諸費用がかかります。

諸費用が2重になるだけでなく、手間も2重になるため、注意が必要でしょう。融資事務手数料は金融機関によって異なりますが、数万円から10万円程度であり、「収入印紙代」は、融資で借りる金額に応じて約2,000円から6万円程度です。

つなぎ融資だけでは利用できない

3つ目の注意点は、つなぎ融資だけでは利用できない点です。住宅ローンを利用する場合は、住宅ローンだけで申し込めますが、つなぎ融資は基本的には住宅ローンと一緒に利用する必要があり、単独での利用はできません。

さらに、別々の金融機関から住宅ローンとつなぎ融資を借りることはできず、住宅ローンとつなぎ融資を併用する場合は、両方を取り扱っている金融機関を選ぶ必要があります。そのため、住宅ローンを利用する場合は、つなぎ融資のことも考慮して金融機関を選ぶようにしましょう。

つなぎ融資の利息分を返済する方法

つなぎ融資の利息分を返済する方法は、以下の3つがあります。

• つなぎ融資の融資を受けた時点で利息を全額前払いする
• 住宅ローンの融資がスタートしたら元本と利息をまとめて返済する
• 住宅ローンでつなぎ融資の元本を返済し、利息のみを毎月返済する

それぞれの返済方法の詳細は以下の通りです。

つなぎ融資の融資を受けた時点で利息を全額前払いする

1つ目の返済方法は「つなぎ融資の融資を受けた時点で、利息を全額前払いする」方法です。つなぎ融資を受ける場合は、利息を差し引いた金額を受け取ることになるため、足りない分は自己資金で補う必要があります。つまり、手元にある程度の資金が必要となる返済方法です。

住宅ローンの融資がスタートしたら元本と利息をまとめて返済する

2つ目の返済方法は「住宅ローンの融資がスタートしたら元本と利息をまとめて返済する」方法です。住居が完成して住宅ローンの融資を受けるまでは返済が発生しないため、経済的負担が軽減されます。ただし、その分住宅ローンの返済金額が増加するため、可能であれば避けた方がよいでしょう。

住居が完成するまで返済が必要ない場合でも、なるべく早く返済を始めることで、返済総額を抑え、返済期間を短くできます。

住宅ローンでつなぎ融資の元本を返済し、利息のみを毎月返済する

3つ目の返済方法は「住宅ローンでつなぎ融資の元本を返済し、利息のみを毎月返済する」方法です。

住宅ローンの融資を受ける前につなぎ融資の利息の返済を行うため、自己資金の確保が必要不可欠になります。自己資金が必要となることは、デメリットになりがちですが、住宅ローンの借入額につなぎ融資の利息が含まれないため、住宅ローンの返済額を抑えることが可能です。

自己資金にある程度の余裕がある方には、おすすめの返済方法といえるでしょう。

事前にシミュレーションをして、理想の家づくりをしよう

今回は、注文住宅を建築する際のつなぎ融資に関して紹介しました。つなぎ融資はさまざまなメリットがある反面、デメリットや注意点もあります。そのため、ご自身の資金状況などから、つなぎ融資の利用が必要か、必要ではないかを判断しなければいけません。

とくに、自由度が高い注文住宅においては、少しのこだわりや求める設備によって予算を超えてしまうこともあります。そのため、なかなか予測がたてられず悩んでいる方もいるでしょう。

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