注文住宅を考えている方必見！住宅ローンの流れやメリット・デメリットを解説

注文住宅を建てる際は、住宅ローンを活用する方がほとんどでしょう。注文住宅を建てるためには多額の費用が必要になりますが、住宅ローンを活用することで自己資金の軽減が可能です。しかし、活用する際にはデメリットも伴います。

本記事では、注文住宅を建築する際の住宅ローンについて、活用する流れと、メリットやデメリットを詳しく解説します。

【パターン別】住宅ローンを組む際の大まかな流れとメリット・デメリット

注文住宅で住宅ローンを組む際は、以下の3パターンがあります。

• 建物だけで住宅ローンを組むパターン
• 建物と土地購入の費用をまとめて住宅ローンを組むパターン
• 土地と建物をそれぞれ別で住宅ローンを組むパターン（土地先行融資）

一般的なローンの組み方は、建物と土地購入の費用をまとめて住宅ローンを組みつなぎ融資を活用するケースかと思います。しかし、それぞれの内容と、メリット・デメリットを解説しますので、ぜひ参考にしていただき、ローンの組み方を考えてみてください。

建物だけで住宅ローンを組むパターン

1つ目は、建物だけで住宅ローンを組むパターンです。すでに土地を保有している方にあてはまります。

住宅ローンを組む際は、まず以下のような資金計画を立てなければいけません。

• 「注文住宅を建てるにはどのくらいの費用が必要なのか」
• 「自己資金はいくらほど出せるのか」
• 「ローンを組んだらどのくらいの利子がかかりそうなのか」

現在の資金と将来の支出を想定します。

資金計画を立てたら、施工を依頼する工務店探しです。工務店ごとに費用だけでなく、得意な施工や不得意な施工があるため、慎重に選びましょう。

建物だけで住宅ローンを組むメリット　

建物だけで住宅ローンを組む際の主なメリットは、土地も含めてローンを組むときに比べて、ローンを組む金額が少なくなりやすい点です。土地も含めて住宅ローンを組もうとすると、ローンの金額が大きくなり、ローンの審査が通りにくくなったり、利子の金額が大きくなってしまったりします。

とくに、審査が通らなければ頭金として多額の自己資金が必要になってしまうため、ローンを組む金額が少なくなりやすいのは大きなメリットでしょう。

建物だけで住宅ローンを組むデメリット

建物だけで住宅ローンを組むと、土地の代金がかからないため、借りられる金額が減少する可能性があります。そのため、建物だけで住宅ローンを組む場合は、借り入れ金額に影響を与えるリスクを理解し、自己資金を多く用意する必要があるでしょう。

また、建物だけで住宅ローンを組む場合でも、建物の立地や物件の状態が良ければ、土地を含めた全体の価値に影響を与えずに、通常の住宅ローンと同じくらいの金額を借り入れることができる場合もあります。

建物と土地購入の費用をまとめて住宅ローンを組むパターン　

2つ目は、建物と土地の費用の住宅ローンをまとめて組むパターンです。

建物と土地のローンをまとめて組む際には、資金計画を立てたら、土地探しとハウスメーカー探しを並行して行いましょう。

まとめてローンを組むためには、同じタイミングで建物の建築費用と土地の購入費用の見積もりを出しておかなければいけません。土地を購入した際に1回目の融資、家の引き渡し時には建築費の支払いとして2回目の融資が支払われます。

このとき、2回分の契約に必要な書類や手数料がかかるほか、着工金や中間金、手付金の用意が必要なため、注意しましょう。

まとめて住宅ローンを組むメリット

建物と土地の住宅ローンをまとめて組む際の主なメリットは、申し込みの手間や支払いがシンプルになる点です。

建物と土地の住宅ローンを別々に組む際には、建物と土地でそれぞれ住宅ローンの手続きをしなければいけません。そのため、時間がかかるだけでなく、ローンを組むための諸経費もかかってしまいます。

一方、まとめてローンを組む場合は、1度の引き落としで返済していくことが可能です。

まとめて住宅ローンを組むデメリット　

建物と土地の住宅ローンをまとめて組む主なデメリットは、ローン全額の融資を受けるまで自己資金で繋がなければいけない点です。

建物と土地のローンをまとめて組んだ場合、工事が完了したタイミングでしかローン全額の融資は受けられません。全額の融資を受けるまでは自己資金で対応しなければいけないため、一時的とはいえ、資金的な負担が大きくなってしまうのです。

自己資金に余裕がない場合は、大きなデメリットになってしまうでしょう。

土地と建物をそれぞれ別で住宅ローンを組むパターン（土地先行融資）

3つ目は、土地と建物の住宅ローンを別々に組むパターンです。

土地と建物を別々に住宅ローンを組む場合、土地と建物それぞれの購入したタイミングで融資を受けられます。また、土地と建物を別でローンを組むことは「2本立て」もしくは「土地先行融資」と呼ばれ、土地代を先行して受けることが可能です。

住宅ローンを別々で組む際は、事前申請の際に土地と建物の情報が必要になり、両方の返済能力が審査されます。審査では、具体的なプランや社会的信用、支払い能力などを厳しく調べられるため、懸念要素は事前に解決しておきましょう。

土地と建物を別で住宅ローンを組むメリット

土地と建物の住宅ローンを別々に組む主なメリットは、自己資金が少なくて済む点です。

先述したように、土地と建物のローンをまとめて組んだ際は、注文住宅が完成した後でなければ融資を受けられません。そのため、融資を受けるまでは自己資金で繋いでおく必要があります。対して住宅ローンを別々に組んだ際は、土地購入費の融資を先に受けられるため、自己資金の負担を抑えやすいのです。

また、条件次第になりますが、土地購入の費用が住宅ローン減税制度の対象になることもあります。事前に条件を把握しておきましょう。

土地と建物を別で住宅ローンを組むデリット

土地と建物の住宅ローンを別々で組む際の主なデメリットは「住宅ローンの申請が2回必要」「ローンの返済が土地の引き渡し時点でスタートする」点です。

審査の申請が2回になることで、手続きのための準備に手間がかかってしまいます。審査が通らなければローンの融資を受けられないため、審査を通すためには細心の注意が必要でしょう。

また、メリットである土地の購入費に対するローンを先に受けられる理由として、ローンの引き落としが土地の引き渡し時にスタートするという背景があります。土地と建物をまとめてローンを組むケースよりも早い段階での返済開始となるため、早めに自己資金を用意しておく必要があるでしょう。

つなぎ融資とは

注文住宅を建てる際の融資のひとつとして「つなぎ融資」があります。つなぎ融資とは、金融機関で契約した住宅ローンが開始されるまでの間に発生する、工事費などの資金調達を目的とした融資のことです。

基本的に住宅ローンは注文住宅が完成してからでなければ、ローンの融資を受けられません。そのため、建物が完成するまでの間に発生する費用は自己資金で補なわなければいけないのです。

建物が完成するまでの期間でかかる主な費用は以下の通りです。

• 土地の購入費
• 工事のための手付金
• 着工金
• 上棟のための中間金

上記の金額はそれぞれ工事費の約10～30％ほどですが、数百万円ほどはかかってしまうでしょう。

つなぎ融資のメリット

つなぎ融資のメリットは、自己資金が少なくても注文住宅を建てられる点です。土地や建物の費用は住宅ローンで補えたとしても、工事費用は数百万円ほど必要になります。また、工事費用全体の費用が高ければ高いほど、手付金や着工金の費用も高くなってしまうため、なかには工事費の負担が難しいという方もいるでしょう。

そのような方はつなぎ融資を利用することで、自己資金の負担を抑えて理想の注文住宅を建てられることから、大きなメリットといえます。

つなぎ融資のデメリット

つなぎ融資のデメリットは、金利が高く、住宅ローンとは別で手続きや手数料が発生する点です。

昨今の住宅ローンの金利が1％前後とされているのに対して、つなぎ融資は約2～3%と高めに設定されています。自己資金が少なければ少ないほど、つなぎ融資で融資を受ける金額が高くなりやすく、利息の金額も増えてしまうのです。

さらに、住宅ローンとは別に融資の申請が必要であるため、手続きの手間や申請時の手数料が発生します。また、住宅ローンと同様に、融資を受けるための審査がある点も注意しましょう。

つなぎ融資を受ける流れ

つなぎ融資を受けるための流れは以下の通りです。

1. 注文住宅の施工を依頼する建築会社に見積もりを出してもらった上で、金融機関に住宅ローンの事前申請を受ける。この際、同時につなぎ融資の申請も行う。
2. 事前審査を通過した後、土地の売買契約やハウスメーカーへの施工契約、つなぎ融資の金銭消費貸借契約を締結する。
3. 家を建てている間に発生する費用（手付金・着工金・中間金）に対して、つなぎ融資が実行され、支払いがスタートする。
4. 家の引き渡し後、住宅ローンの融資を受け、着工金や中間金などの残金やつなぎ融資を一括返済する。

上記のように、一般的にはつなぎ融資はあくまで住宅ローンの融資を受けるまでの「つなぎ」であり、住宅ローンの融資を受けた際に一括で返済します。

住宅ローンを2本立てにしてつなぎ融資との併用も可能　

結論からいうと、建物と土地の住宅ローンを2本立てにした上で、つなぎ融資を受けることは可能です。

建物と土地の住宅ローンを2本立てにした場合、土地購入後すぐに融資を受けられるため、複数回の支払いが必要な「手付金」「着工金」「中間金」がつなぎ融資の対象になります。また、基本的な流れは住宅ローン1本でつなぎ融資を受ける際と変わりません。住宅ローンを申し込む際に、つなぎ融資を同時に申し込みます。

つなぎ融資を完済するタイミングは、建物代金の住宅ローンの融資を受けたときですが、それまでに元金の支払いはありません。そのため、家が完成するまで自己資金を使いたくない方にとっては大きなメリットといえるでしょう。

住宅ローンの分割融資とは

分割融資とは、まとまった金額が必要な際に、数回に分けて必要な金額の融資を受けることです。

注文住宅を建てる際は支払いのタイミングが分かれており、多額の資金が必要になります。そのときどきに必要な分の支払いができるのは、よほど自己資金を保有している方くらいでしょう。そのため、多くの方が自己資金の調達を行います。

その際に土地代金、着工金、中間金などにあてる自己資金の調達方法として、分割融資を利用することが多いのです。

しかし、分割融資は金融機関によって利用できないケースもあるため、事前に利用できるか確認しておきましょう。

分割融資のメリット

分割融資の主なメリットは「住宅ローンの金利で利用できる」「住宅ローン控除を受けられる」点です。

つなぎ融資の金利は約2～3%と高めに設定されていますが、分割融資は1％前後で設定されているのでつなぎ融資より低い金利で利用できます。

また、つなぎ融資では住宅ローン控除の対象外ですが、分割融資の場合は土地を取得してから2年以内に建物を立てて住んだ上で条件を満たせば控除の対象です。そのため、融資を組んだ際の金額を減らしやすいというメリットがあります。

分割融資のデメリット

分割融資の主なデメリットは、以下の2点です。

• 「利用できる金融機関が限られる」
• 「利用のための手数料や登記費用が高い」

分割融資は金融機関によっては利用できないケースがあるため、金融機関が絞られてしまいます。とくに、低金利を強みとしている金融機関が扱っているケースは稀でしょう。分割融資を利用する場合、他の金融機関よりも少し金利が高めの融資を受けることは覚悟しておいたほうがいいかもしれません。

また、申し込みの際は手数料や登記のための費用が必要であり、割高になってしまうというデメリットがあります。

住宅ローンを利用する際に注意すべき点とは　

住宅ローンは多くの方が利用しますが、利用する際にはいくつかの注意点があります。ローンの利用を考えている方は、以下のような点に注意するとよいでしょう。

金融機関によって条件や審査内容が異なる

1つ目の注意点は、金融機関によって条件や審査内容が異なる点です。

同じ項目や金額の融資を受ける際でも、利用する金融機関によってはローンを組むときの条件や審査で重視するポイントが異なります。そのため「Aの金融機関では2,000万円の融資を受けられるが、Bの金融機関では審査が通らなかった」というケースも少なくありません。

また、先述した「2本立て」「つなぎ融資」「分割融資」を利用できない金融機関もあるため、事前に確認しておくとよいでしょう。

金利は変わる　

2つ目の注意点は、ローンの金利は変わるという点です。

金利は世の中の情勢にも影響されて、常に変動します。そのため、ローンを組んだ時点と5年後では金利が大きく変わっているというケースもあるのです。数年後の金利がどうなるかは誰にも予測ができないため、そのときどきでベストなローンの組み方をしっかりと見極める必要があります。

もし、金利の変動や住宅ローンのベストな組み方がわからない場合は、専門家に相談してから慎重に決めるとよいでしょう。

住宅ローンを組む前に、住宅や金額のシミュレーションをしておくことが大切 

住宅ローンは決して少ない金額ではなく、数百万円から数千万円ほどの融資を受けることがほとんどです。そのため、住宅ローンを受ける際は計画的に行わなければいけません。

とくに注意すべきは「発生する費用」と「返せる金額」の把握です。

注文住宅を建てる際の失敗例として、土地や建物など大きな金額にしか目が行っておらず、その他の細かな費用が積み重なり、想定よりも大きな出費になってしまうケースがあります。

また、融資を受けられるからといって必要以上に受けてしまうと、その分返済額が高くなってしまいます。融資を借りた後には必ず返済をしなければいけないため、自分が借りられる分の融資を受けるのではなく、可能な返済額の目安を立てて融資を受けるべきでしょう。

諸費用の想定が付かない場合は「LIVRA WORLD」の活用がおすすめです。「LIVRA WORLD」では、注文住宅を建てた際の様子をいつでも・どこからでもスマホやタブレットを通したバーチャル映像で確認でき、価格のシミュレーションや見積もりも簡単にできます。実際に家を建てた際の費用感を把握できるため、予算設定の参考になるでしょう。ぜひ活用してみてください。

まとめ：適切な住宅ローンで理想の家づくりを

今回は、注文住宅を建てる際の住宅ローンについて詳しく解説しました。

住宅ローンは初期費用における自己資金の出費を抑えたい方には大きなメリットがあり、さまざまなケースを想定したローンの組み方があります。しかし、デメリットや注意点を把握せずに利用してしまうと、大きな損失に繋がりかねません。

まずは自身の考える理想の家と予算を比較して極力余分な費用は削減しつつ、適切な住宅ローンを選んで、理想のマイホームづくりを実現させましょう。