注文住宅よりも中古住宅が家づくりとして注目！狙い目や探し方などのポイント解説！

近年注目されている家づくりが、中古住宅による家づくりです。以前は、家づくりといえば注文住宅などの新築住宅が主流でした。しかし、2020年の調査では中古住宅の方が新築住宅よりも価格が安いことと、新型コロナウイルスによる影響により、中古住宅に関心が高まってきたことがわかっています。この記事では、中古住宅が注目されている理由や、探し方などの情報を詳しくご紹介します。

中古住宅が「売れない」時代から「売れる」時代に変化

近年の家づくりのトレンドとして、中古住宅の活用が注目を集めています。

かつて中古住宅は「売れ残りの家」という印象があり、なかなか手が出ない存在でした。しかし、今ではそれが一変し、1つの中古物件に何人もの購入希望者が手を挙げるほど、中古住宅市場は盛況になっています。

国土交通省の調査によれば、平成元年から平成25年までの中古住宅の流通量は微増傾向にありました。しかし、最近では、木材価格の急騰（ウッドショック）や新型コロナウイルスの影響などで、新築の注文住宅の価格が高騰し、新築住宅を建築するのが難しい時代になっています。

その結果、より多くの人々が中古住宅に目を向けるようになったのです。

中古住宅は、新築の注文住宅に比べて価格が安いのはもちろん、お客様が自身でリフォームをする（DIY）など、自分好みの空間を創り出せるという点が注目されています。

政府も中古住宅の活用を推奨しており、リフォームに対する減免措置や補助金・助成金などの支援制度を増やす動きを見せています。

かつて「中古＝古びた家」というイメージが強かった中古住宅ですが、今では購入者の個性や好みに染め上げ、自分だけの居住空間を創り出すことができるという理解が広まり、注目されているのです。

中古住宅を購入するメリット　

中古住宅には、さまざまなメリットが満載です。中古住宅にはどのようなメリットがあるのか、以下でご紹介します。

価格が安価　

中古住宅の最大の利点は、何といってもそのコストパフォーマンスでしょう。新築注文住宅と中古住宅を比較すると、中古住宅の方が数百万円から一千万円以上も安いことがあります。

新築の注文住宅には、「新築」という魅力的なブランドがついています。しかし、その価格は近年ますます上昇し、なかなか購入の決断を下せないのが現状です。

一方で、中古住宅は、建物や設備の使用年数などを考慮した結果、新築住宅よりも安価で販売されています。新築注文住宅と比べて数百万円から一千万円以上も安く手に入る場合、中古住宅を購入し、自分の好みに合わせてリフォームすることで、結果的に費用を抑えて満足のいく住宅に住むことも可能です。

中古住宅をうまく活用して低価格で住宅を手に入れることができれば、その節約分を老後の資金など他の重要な経済活動に充てることもできるでしょう。

物件数が意外と多い

中古住宅の購入には数々のメリットがありますが、とくに魅力的なのが物件数の豊富さです。

新築住宅に比べて中古住宅の選択肢は多く、個々のライフスタイルや好みに合わせた物件探しを楽しめます。さらに、その物件数は1年の中でもとくに1～3月に増える傾向です。

なぜなら、この時期は4月の引っ越しシーズンを前に、多くの大家さんが中古物件を市場に投入するからです。そのため、新たな生活のスタートを考えている方々にとっては、豊富な選択肢から理想の住まいを探すのにぴったりの時期といえるでしょう。

中古の注文住宅購入後、リフォームをして自分好みの住まいに

先にも触れたとおり、中古住宅は自身の好みに合わせてリフォームを施すことが可能です。近年では、自分の好みや要望を叶えるために、注文住宅同様に中古住宅を選び、改築する人々が増えています。

中古住宅を低価格で購入した後、自身のこだわりを反映した部分に資金を投じて理想の住まいを実現します。DIYでリフォームを行い、休日を使って自分の理想の家を少しずつ形にしていく方もおり、その楽しみは新築注文住宅にはない醍醐味といえるでしょう。

住まいを手頃な価格で入手することにより、リフォームに際してもこだわりの建材を選ぶ余裕が生まれます。最近では、自然素材を使用したリフォームを行う中古住宅が増えており、仕上げ材料にまでこだわることが可能なのも、中古住宅の魅力の1つです。

立地の選択ができる

中古住宅のもう1つのメリットに、立地選びの自由さが挙げられます。

新築の注文住宅を建設する際、頭を悩ませる問題といえば、理想的な立地を見つけることの難しさです。利用可能な土地が限られているため、希望するエリアに適した空地がないと、どんなに新築建設費用が用意できていても、家を建てることはできません。

また、人気のエリアで住宅を探すとなると、土地自体が高価になることも珍しくないため、予算に合わない場合が多いという問題もあるでしょう。しかし、そのエリアに中古住宅が存在すれば、予算に合った価格で手に入れられる可能性があるのです。

このように、中古住宅であれば空いている土地を探す必要がないので、立地の選択がしやすいこともメリットといえるでしょう。

中古住宅を購入するデメリット　

中古住宅の購入には、デメリットもあります。安さが魅力の中古住宅ではありますが、デメリットもあることを把握したうえで、購入の検討をしましょう。中古住宅を購入するにあたって把握すべきデメリットは、以下が挙げられます。

購入後にリフォームや工事が必要になる場合がある

中古住宅は古い物件であるため、ときにはリフォームや工事を必要とするケースがあります。

多くの人が中古住宅を購入する動機は、コストを抑えて住まいを手に入れたいという思いからでしょう。ただし、中古住宅の価格はその品質と相関があり、高価な物件であれば、リフォームなどをしなくてもすぐに引っ越して住める可能性が高いです。一方、安価な中古住宅では、現状のままで居住するのが困難な場合もあります。

とくに、エアコンや給湯器などの機器類は、そのままの状態で使えない場合は新しいものに取り換えないと住むことはできません。

もし、安価な中古住宅を購入したいけど、後にリフォームなどの費用をかけたくないと考えているなら、エアコンや給湯器などの設備がしっかりと機能している物件を選ぶことが重要です。

内見できないケースがある

中古住宅の中には、現所有者がまだ居住しており、内覧が許可されていないケースが存在します。物件情報に室内の写真が含まれていない場合、多くは内覧不可の状況を示しています。このような物件では、外観だけを基に購入の判断を行わなければなりません。

しかしながら、実生活は室内で過ごすため、内覧が許可されていない中古物件の購入は、検討が難しいといえます。内覧が不可能なら、その物件の購入はあまりおすすめではありません。

もし内覧不可の中古物件に興味がある場合は、不動産業者に依頼して、内覧可能になるよう交渉を頼んでみるとよいでしょう。不動産業者が所有者との間で協議を行うことで、内覧が許可される可能性もあります。

住宅ローンの審査や減税の条件が新築より厳しい場合がある

中古住宅を対象にした住宅ローンの審査は、多くの場合で通過する可能性があります。しかしながら、中古物件の担保評価額が低いと、審査の通過が難しくなることがあります。

住宅ローンは、通常、出来るだけ多額を借り入れたいと望む人が大半です。

担保評価額が低い物件の住宅ローンの場合、たとえば2,000万円の中古物件に対して2,000万円の住宅ローンを申し込んでも、評価額が低いため、全額の融資が難しい場合があります。場合によっては、希望融資額2,000万円の70%である1,400万円、あるいは50%の1,000万円しか融資が認められないこともあるでしょう。

そのため、もし中古物件購入後にリフォームを計画しているなら、”リフォームローン（※）”の活用も検討するとよいでしょう。

また、築年数によっては「住宅ローン控除」の対象外となる場合もあるので、古い中古物件を購入する際には注意が必要です。

住宅ローンや税金についての詳しい情報は不動産業者に確認ができますので、遠慮せずに相談をしてみてください。

（※）リフォームローンとは、家の改装や修理などのリフォーム費用を資金調達するための目的のローンのこと。

中古の注文住宅の購入はこんな人におすすめ　

ここからは、中古住宅の購入がどのような方におすすめなのか解説していきます。

低予算でマイホームを考えている人

中古住宅はその名のとおり中古物件であり、新築の注文住宅と比較すると価格が抑えられ、手頃な価格で購入できます。これは、予算を抑えつつマイホームを手に入れたい方にとって、理想的な選択肢といえるでしょう。

中古住宅にはさまざまな物件が存在し、価格も大変幅広いです。多種多様な選択肢があるため、中古住宅を選んで予算を抑えつつマイホームを手に入れようとする際も、自分の理想に近い家を探しやすいという利点があります。

しかし、マイホームを手に入れる際は、住宅の購入だけでなく家具や家電、リフォーム費用などといったさまざまな追加コストが発生します。これらの費用が想定以上に積み重なり予算がオーバーすることもあるため、注意が必要です。

思いどおりの土地が見つからない人

住まいを選ぶ際には、理想の土地条件があります。エリアだけでなく、敷地の大きさや向き、周囲の環境といった土地に関する条件は多岐にわたります。

そのため、適切な土地を見つけるのに数年を費やしたという人も少なくありません。

しかし、近年では中古物件の数が多く、望む土地条件を満たす物件に出会える可能性も高まっています。たとえば、2区画続きの住まいを求めているけれど、新築物件では見つけるのが難しいケースでも、中古物件なら容易に見つけられることがあるでしょう。

注文住宅とは異なる中古住宅の探し方の狙い目　

数多くある中古住宅物件の中から、自分たちが理想と思う、よい物件を選ぶためには、いくつかの狙い目ポイントがあります。購入した中古物件を活かせるように、ぜひ把握しておきましょう。

中古住宅物件探しで目を向けるべきポイントは以下のとおりです。

リフォームやリノベーション前提で物件を探す

中古物件の購入は、自身のニーズに完全に一致する物件を見つけるのが難しい場合があります。そのための解決策として考えられるのが、リフォームやリノベーションを前提にした中古物件の購入です。

リフォームやリノベーションを前提に中古物件を探すことで、物件の選択肢が広がり、一部の希望が満たされていない物件でも考慮の対象にできます。

リフォームやリノベーションはたしかに追加の費用が発生しますが、新築の注文住宅建築に比べて、費用を抑えたうえでのマイホームづくりが可能になることもあるでしょう。

住まいのニーズや希望に妥協したくない場合、リフォームやリノベーションを前提にした中古物件の探索を検討することをおすすめします。

耐震性が高い物件を探す

日本は地震大国といわれているほど地震が身近にあるため、中古住宅を購入する際も、耐震性は決して妥協してはなりません。

耐震性を判断する1つの基準として、1981年以降に建設された住宅を選ぶことが一般的です。この年からは「新耐震基準」という法律に基づき住宅が建設されており、これ以前に建設された住宅では、耐震性に不安がある場合があります。ただし、1981年以前に建設された住宅でも、耐震補強工事が実施されていれば、耐震性は確保されている可能性があるため、確認するようにしましょう。

しかし、1981年以降に建設された中古物件の購入を考えている場合でも、必ず売主や不動産屋に依頼し、耐震診断を実施してもらうことを強くおすすめします。このように確認や診断をして、耐震性能が不十分な中古住宅の購入を避けることが重要です。

災害リスクが低い物件を探す

中古住宅を探す際、もう1つ重要な点は災害リスクが低い物件の選択です。購入前に物件の土地が台風や洪水などの自然災害時にどの程度影響を受けやすいかは、必ず調査しましょう。これは各自治体が公開している「ハザードマップ」を利用して調査できます。

ハザードマップは地域の災害リスクを示すもので、海抜や土砂崩れのリスクなどを確認することが可能です。

さらに、中古住宅の場合、築年数が経過している物件では、電気系統が劣化していたり、耐火性能が低下していたりする可能性もあります。これにより、火災リスクが高まることもあるため、その点も考慮に入れることが大切です。

将来性がある場所に物件を探す

長期的な生活の快適さを考慮するならば、土地の将来性は重要な要素となります。過疎化が予見される地域の中古住宅を購入すると、将来的にはインフラ整備の欠如と向き合うことになるかもしれません。

住宅地が衰退を始めると、スーパーやコンビニといった便利な商業施設が撤退し、バスなどの公共交通機関の利用が困難になるという不便さが増えます。

加えて、地域全体が衰退すると、土地価値も下落し、資産としての価値も損なわれる可能性もあるでしょう。そのため、将来にわたって住環境が維持可能な地域の中古住宅を選ぶことは、重要な選択基準となります。

ただ、その土地に将来性があるかの判断は簡単ではありません。そんなときは、物件を探す際の1つの手がかりとして、その市区町村の端に位置する中古住宅は避けることを考慮するとよいでしょう。これは、端部地域が過疎化しやすい傾向にあるためです。

購入してはいけない中古物件とは　

さまざまある中古物件の中には、購入を避けるべき物件もあります。以下で紹介する特徴を把握しておき、購入しないようにしましょう。

建築基準法違反物件

建築基準法に違反している中古物件を購入すると、後日問題が発生する可能性があります。一般的に見受けられる建築基準法違反の例は以下のとおりです。

• 市区町村に未申請の増築部分を持つ物件
• 再建築が許可されない物件
• 一部を分筆売却した結果、建ぺい率や容積率が違反となっている物件
• 防火規制地域にありながら防火性能の基準を満たさない材料で建築された物件
• ロフトの天井高が1.4m以上の場合
• 許可された用途と異なる形で使用されている（一部を店舗利用など）

残念ながら、上記のような違反を含む住宅は決して少なくありません。とくに多いのが、「増築した部分を市区町村に申請していない物件」です。こういった違反が行政に発覚すると、厳しい指導が下されることがあります。さらに、場合によっては無断増築部分に対する固定資産税が遡って請求されることもあるため注意が必要です。

事故物件

中古物件の購入はコストの面で魅力的ですが、購入する前には注意が必要です。その中でも、事故物件はとくに避けたいものです。事故物件とは、過去に自殺、殺人、火災などの重大な事故が起きた物件のことを指し、これらは物件の価値を大きく下げます。

事故物件かどうかを確認する方法はいくつかあります。まず、直接不動産屋に問い合わせてみることが一番確実です。物件の過去の事件や事故の有無について尋ねることで、事故に関連する情報を得られるでしょう。

また、周辺物件の相場を確認して、その物件が市場価格よりも大幅に安くないか確認することも有効です。相場よりも安い場合、事故が原因の可能性があります。

さらには、リフォーム個所のチェックも有効です。とくに、床や壁が新しくなっている場合、何か隠されている可能性があります。

最後に、告知事項を必ず確認しましょう。売主は法律により事故歴を開示する義務がありますが、それが適切に行われているかどうかを自分で確認することが重要です。

建物に亀裂がある物件

中古物件が古い場合、建物に亀裂が見られることがあります。「古さからくる自然の結果だ」と受け入れるのは、実は大きな誤りです。

建物に亀裂があると、以下のような問題が考えられます。

• 雨漏りが起こっている
• 雨漏りにより断熱材が湿気を帯び、省エネ効果が失われている
• 建物の耐震性が損なわれている

これらの理由から、亀裂がある建物の購入は推奨できません。

「亀裂があったとしても、購入後に修復すれば問題ない」と考える方もいるかもしれません。しかし、亀裂によるダメージはすでに建物に悪影響を及ぼしている可能性があり、持続的な居住が困難になる可能性があります。

建物の亀裂は、その寿命を短くするネガティブな要素となります。そのため、亀裂のある物件は必ず避けるようにしましょう。

雨漏りが発生している物件

すでに雨漏りが起こっている中古住宅は、建物の根本的な劣化がすでに進行している可能性があります。そのため、建物の構造体がすでに損なわれており、耐震性などに問題があることもあるため、購入は避けましょう。

中古住宅の雨漏りは、以下の項目に注意して確認するようにしてください。

① 屋根に関して

• 屋根材がずれている
• 屋根材にひびが入っている
• 屋根材が剥がれている
• 屋根の金属部分に錆が発生している
• 留め具が浮いている
• 屋根に草やカビが生えている
• 雨どいが破損している
• 雨どいがゴミで詰まっている
• 屋根瓦のしっくいが剥がれている

② 外壁に関して

• 外壁にひびやクラックがある
• 外壁が剥がれている
• 外壁に欠けがある
• 外壁のコーキングが劣化している
• 外壁に部分的なシミがある
• 外壁の塗膜が剥がれている
• 外壁から粉が吹いている

③ 窓周りに関して

• 室内の窓枠が雨降りの度に湿っている
• 室内の窓枠にシミがある
• 引き違い窓の引き違い部分に隙間がある
• 窓ガラスと窓枠の間に隙間がある
• ガラスと窓枠の間に隙間がある

上記のような状況が見られる中古住宅の購入は、おすすめできません。

支払いが厳しい金額の物件

中古住宅の購入には、資金が必要となります。主な費用の捻出方法は以下のとおりです。

• 現金
• 住宅ローン

全額現金で購入可能な方もいますが、多くの方は住宅ローンを利用して中古住宅を購入します。この際、重要なポイントは、ローンの返済が負担にならないような物件を選ぶことです。

住宅ローンはシミュレーションできます。しかし、「現在の住まいの支払いと同額なら問題ない」と考えてしまうと、返済が困難になるケースもあるため注意しましょう。

なぜなら、中古住宅の購入にはさまざまなコストが伴うため、毎月の返済額以外にもコストがかかります。以下に、中古住宅の購入とその後に発生する可能性のある費用を一覧にしていますので、参考にしてください。

• 諸費用：住宅購入価格の3～8%
• リフォームを行う場合の仮住まい費用
• 引っ越し費用
• 家具や家電の新調費用
• 火災保険料
• 固定資産税
• 都市計画税
• リフォーム費用
• 修繕費用

これらだけでも、賃貸で生活するよりも多くの費用が発生します。

中古住宅購入の際には、毎月のローン返済だけでなく、上記のようにさまざまな出費があることを理解し、計画を立てることが大切です。

敷地境界線が曖昧な物件

中古住宅を購入する際、しばしば見落とされがちな部分として、敷地境界線が挙げられます。土地の広さは敷地境界線の位置により決まるため、中古住宅の購入時には敷地境界が明瞭に特定できる物件を選ぶことが重要です。

もし曖昧な敷地境界線の物件購入を検討している場合は、不動産業者に依頼して土地の測量を行い、図面に描かれた敷地の広さと一致することを確認しましょう。

敷地境界線の曖昧さは、隣接する所有者との問題を引き起こす可能性があります。したがって、敷地の確認は決して省略せず、測量会社に依頼する場合は、隣地の所有者も同席することで、後のトラブルを未然に防ぐことが可能です。

「バーチャル住宅展示場」で中古住宅のリフォームのイメージをつかもう！

リフォームやリノベーションを検討する際に中古住宅を購入するという方は、住宅展示場や完成見学会への参加を通じて、理想とする住宅の具体的なイメージを形成することが重要です。しかし、立地や生活環境の制約から、直接展示場や見学会に参加することが困難な方もいることでしょう。そんな方々におすすめしたいのが、「LIVRA WORLD」というサービスです。

「LIVRA WORLD」はバーチャルの住宅展示場で、場所や時間を問わず、流行の住宅デザインを気軽に見学できます。また、ドアや窓といった部分のシミュレーションも可能で、理想の住宅をより具体的に想像することが可能です。さまざまなハウスメーカーのモデルハウスが閲覧可能なため、一度このサービスを利用し、理想の住宅像を探求してみてください。

まとめ：注文住宅にはない中古住宅の魅力を取り入れた納得できる中古物件を！

中古住宅は、今注目されている住まいの購入方法の1つとなっています。ウッドショックなどが原因で新築の注文住宅の高騰により、中古住宅は大きな注目を浴びるようになりました。物件数も想像以上に多いので、さまざまな物件を見て納得できる住まいを手に入れましょう。中古住宅をうまく利用して、自分好みの住まいづくりをするのは、楽しいものですよ。