未公開の土地の探し方、調べ方は？見つける方法と注意点を解説

土地を探している方の中には「自分の望む条件に合う土地が見つからない」「希望地域の土地情報が不足している」と考えている方もいるのではないでしょうか。土地には、スーモやホームズといったポータルサイトや不動産会社のホームページなどに掲載している土地と、未公開土地があります。

未公開というと、希少性が高く特別な情報というイメージをもちますが、実際はどうなのでしょうか。

本記事では、未公開土地の探し方や調べ方、探す際の注意点について解説します。未公開の理由やメリットについても解説しますので、ぜひ参考にしてください。

未公開の土地とは？

「未公開の土地」とは、一般の人には知られていない土地のことです。通常の不動産情報が公開されず、不動産業者と売主の間での取引が行われる場合や、情報が公開されるべき期限までに公開されない場合などが該当します。

また、「未公開土地」と似た言葉に「非公開土地」があります。一般の人は通常、不動産会社のウェブサイトやポータルサイトを通じて土地を検索するでしょう。一方で、不動産業者だけが情報にアクセス可能な「レインズ」と呼ばれる不動産流通機構が運営するネットワークシステムも存在します。売主から依頼を受けた不動産業者は、一定期間内に不動産情報をレインズへ登録する義務があります。

「非公開土地」とは、レインズには登録されているが、不動産会社のウェブサイトや広告には掲載されていない土地のことです。この非公開土地も未公開土地の一部として扱われることがあります。

未公開の土地はなぜ公開されていないの？

未公開の土地が公開されていない理由は、おもに下記の通りです。

• 売主の希望で公開されていない
• 公開しなくても売れる見込みがある
• 公開準備中で公開できていない
• 公開しても売却できる見込みが薄い
• 一般媒介契約で公開する義務がない

それぞれについて解説します。

売主の希望で公開されていない

売主が自身の理由で土地を公にしたくない場合、未公開となります。たとえば、土地を近隣や親族に売却することを秘密にしたい場合など、売主にはさまざまな事情が存在するため、そのような土地は未公開となるのです。

このような場合、不動産ポータルサイトには掲載されず、情報はレインズにのみ登録されます。

公開しなくても売れる見込みがある

価格や立地、面積などの条件が優れている土地は、自社で買主を見つけられる可能性が高いため、未公開となることがあります。自社で買主を仲介することによって、売主と買主の両方から仲介手数料を得ることができ、収入が2倍になるからです。

さらに、ポータルサイトには掲載料金がかかるため、条件のよい土地を一般公開しない不動産業者も存在します。また、既存の顧客の中に希望条件と売却物件がマッチする方がいれば、未公開のままでその取引が成立してしまうこともあるのです。

公開準備中で公開できていない

公開準備中で公開ができない場合も未公開になります。

不動産業者が土地情報を不動産サイトに掲載するには、下記のような準備が必要です。

• 掲載土地の写真撮影
• 面積や広さなど土地の調査
• 不動産チラシの広告作成

土地情報ができ次第、サイトに情報を載せるため、公開準備が完了していない場合は未公開となります。

公開しても売却できる見込みが薄い

売却の見込みが薄い土地は、一般公開されずに未公開となることがあります。レインズは、物件情報を共有するためのシステムであり、無料で登録できますが、広告が目的のポータルサイトでは広告費用が発生するため、売却の見込みが薄いと未公開となることがあるのです。

そのため、地方の土地など、売却の見込みが薄い場合には、公開されていないことがあります。もし郊外の土地がポータルサイトで見つからない場合は、不動産会社に直接相談するとよいでしょう。

一般媒介契約で公開する義務がない

一般媒介契約の場合も未公開になる場合があります。

不動産の媒介契約の種類は下記の3つです。

• レインズへの登録義務がない「一般媒介契約」
• 7日以内の登録が義務づけられている「専任媒介契約」
• 5日以内の登録が義務づけられている「専属専任媒介契約」

一般媒介契約では、レインズへの登録義務がないため、土地が未公開のままとなる場合があります。

専任媒介契約や専属専任媒介契約では、一定の登録期限が設けられていますが、その猶予期間中も土地は未公開のままとなることがあります。

未公開の土地の探し方と調べ方

未公開の土地の探し方と調べ方は下記の通りです。

• 数社の不動産会社に土地探しを依頼する
• 何度も不動産会社に足を運んで熱意を伝える
• 地域密着の不動産会社に土地を探してもらう
• 更地になっている土地を自分で探す

それぞれについて解説します。

数社の不動産会社に土地探しを依頼する

複数の不動産会社に土地を探してもらうのも有効な方法です。

未公開土地は、売却を依頼した不動産会社のみが情報を持っている場合があります。そのため、未公開土地を購入できるかどうかは、土地情報を持つ不動産会社との出会いにかかっているのです。

自分の要望を複数の不動産会社に相談することで、広告やインターネットには載っていない未公開土地に出会えることがあるでしょう。未公開の土地を検討している方は、複数の不動産会社に相談することをおすすめします。

何度も不動産会社に足を運んで熱意を伝える

不動産会社を繰り返し訪れ、自分の情熱を伝えることも重要です。なぜなら、営業担当者は契約に意欲のある顧客に物件を紹介することで、成約率が高まると考えているからです。

したがって、未公開の土地を紹介してもらうには、営業担当者との信頼関係を築くことが重要でしょう。希望する予算や面積などの詳細を詳しく伝え、購入意欲を強くアピールすることが重要です。

何度も不動産会社を訪れたり連絡を取ったりして、自分の情熱を示すことで、未公開の土地の紹介を受ける可能性も高まるでしょう。

地域密着の不動産会社に土地を探してもらう

地域に密着した不動産会社に土地を探してもらうのも有効な方法です。地域に根ざした不動産会社は、その地域に特化した土地を取り扱っています。

そのため、情報は限られているかもしれませんが、その地域ならではの情報を入手できる可能性もあるでしょう。地元の方が売却を依頼している未公開の土地が存在することも考えられます。購入を希望するエリアに地域に密着した不動産会社があれば、ぜひ訪れてみてください。

更地になっている土地を自分で探す

実際に現地を訪れて更地の土地を自分で探す方法もあります。自分がマイホームを建築したいエリアに行き、現地で更地の土地や建物が解体されている場所を探し、解体が進行中の段階で不動産会社に確認するという手順です。

何度も現地を訪れ、土地が販売されることがわかったタイミングで不動産会社に問い合わせると、インターネットには公開されていない未公開の土地が手に入る可能性が高くなります。なぜなら、不動産会社はインターネット広告の前に問い合わせがあった人に対して意思確認の連絡をするためです。

自分の希望エリアに何度も足を運び、更地や解体中の土地を探すのは時間と労力が必要です。しかし、売買が確定した時点で問い合わせをすれば、未公開の土地を手に入れられる可能性が高まります。

ハウスメーカーに探してもらう

家を建てるハウスメーカーに依頼し、未公開土地を探してもらうのもおすすめの方法です。ハウスメーカーの担当営業が、依頼者の要望に基づいて理想の土地を探すための手助けをしてくれます。

また、ハウスメーカーは大規模なネットワークを通じて、不動産会社から直接未公開の土地情報を得ていることもあります。そのため、一度ハウスメーカーに確認してみると、簡単に未公開の土地を見つけられることもあるのです。

インターネットやコミュニティを活用して探すことも可能

インターネットやコミュニティを活用して、未公開の土地を探すことも可能です。たとえば、専門的な不動産コミュニティに参加することで、未公開の土地情報に触れられる可能性があります。このようなコミュニティでは、不動産業者や個々の土地所有者が、一般には公開されない情報を共有していることがあるので、土地を探している方は利用を検討してみるのもおすすめです。

また、SNSも土地探しに有効な手段といえます。TwitterやFacebookなどのプラットフォームでは、一般ユーザーだけでなく、不動産業者も情報発信を行っていることがあります。そのため、「#未公開土地」など、特定のハッシュタグを活用することで、未公開の土地に関する新たな情報を探し出せることもあるでしょう。

未公開の土地のメリットは？

未公開の土地を探すメリットは、おもに下記があげられます。

• 競争が起きにくく1番手で申し込める可能性がある
• 探す土地の選択肢が広がる
• 一般公開されている物件より好条件の可能性がある

それぞれ解説します。

競争が起きにくく1番手で申し込める可能性がある

未公開の土地を購入する際のメリットとして、競争が起きにくく、最初に申し込める点があげられます。

通常、不動産売買では一般公開後に申し込みが行われ、順番に成約が決まります。しかし、未公開土地の場合は、募集が始まる前に情報を手に入れて、購入を検討することが可能です。

人気のあるエリアの土地は、レインズ（不動産情報共有システム）への登録前にすでに成約してしまうことも珍しくありません。また、レインズに登録されると他社の顧客も情報にアクセスできるため、他社で買い手が見つかる可能性もあります。

しかし、レインズに登録される前の土地であれば、競争相手は不動産会社内の顧客だけであり、自分の希望に合った土地と出会える可能性が高まるでしょう。

探す土地の選択肢が広がる

未公開の土地を探すことによるもうひとつのメリットは、探す土地の選択肢が広がることです。通常、土地を探す際には不動産会社のウェブサイトやポータルサイトなどで公開されている土地を検索するのが一般的です。

しかし、未公開の土地情報を知っている場合、公開されている土地だけでなく未公開の土地も検討できます。これにより、公開土地と未公開土地の両方を検討することで、自分の要望に合う土地を見つける可能性がより高くなります。選択の幅が広がるということは、その分理想に近い土地を見つけるチャンスも増えるので、選択肢を広げることはおすすめです。

一般公開されている物件より好条件の可能性がある

一般公開されていない土地の中には、よい条件のものが隠れている可能性もあります。不動産会社が未公開としている場合、周辺エリアと比較して優れた条件を持つ土地であることも多いです。

条件のよい土地は、広告やインターネットで積極的に宣伝しなくても、申し込みが自然に集まることもあります。そのため、ポータルサイトなどには掲載されず、レインズなどの情報サイトにも登録される前に、不動産会社自身が買主を探すこともよくあります。

このような理由から、未公開情報を入手できれば、優良な土地を手に入れる可能性が高まるのです。自分の要望に合う土地になかなか巡り合えない方にとって、未公開の土地を検討することはおすすめの土地探しの方法のひとつといえます。

未公開の土地を探す際の注意点

しかし、未公開の土地にはメリットだけでなく、注意点もあります。おもな注意点は下記の通りです。

• 未公開だからといって掘り出し物なわけではない
• 相場より割高に価格設定されている場合もある

それぞれについて解説します。

未公開だからといって掘り出し物なわけではない

未公開土地は、すべての土地が掘り出し物なわけではありません。欠陥がある土地だったり事故物件だったり、おとり物件だったりすることもありえます。

また、相場より割高だったり、売れ残った土地だったりする可能性もあるでしょう。未公開土地のすべてが優良物件だとは限りません。現地を確認し、希望条件にあっている土地か判断することも大切といえるでしょう。

相場より割高に価格設定されている場合もある

未公開の土地では、価格が相場よりも高く設定されている場合があることにも注意が必要です。

未公開の土地は、価格などが公開されていないため、相場と比較しにくく、価格が割高になっているケースもあります。また、長期間売れ残っているために公開されていない土地も未公開土地となることがあり、必ずしもお得な選択とは限りません。

未公開土地を紹介された場合には、国土交通省が提供する「不動産取引価格情報検索」や、インターネットの検索サイトを利用して、周辺地域の相場価格をチェックしておくことがおすすめです。これによって、土地の適正な価格を把握できます。

未公開の土地を探し始める前に建物のイメージをつけよう！

注文住宅を建築する際には、まず自分がどのような家を建てたいのかをイメージすることが重要です。自分が求める家の広さや間取りが具体的にわからないと、どれくらいの土地を探せばよいのかもわかりません。また、具体的なイメージが湧いても、目的の土地が見つからず悩んでいる方もいるのではないでしょうか？

そんなときは、先に住宅を建築するハウスメーカーを先に決めるのもおすすめです。そのハウスメーカーに依頼すれば、理想の土地をいっしょに探してくれます。そのため、住宅展示場などに足を運び、ハウスメーカーを探してみてください。

また、なかなか足を運べない方は、「LIVRA WORLD」の活用もおすすめです。「LIVRA WORLD」は、スマートフォンやタブレット端末からモデルハウスの内見ができ、カスタマイズや価格シミュレーションも行えます。

ぜひ、「LIVRA WORLD」を活用し、自分の理想の家づくりを実現するための、参考にしてください。

まとめ：未公開の土地＝掘り出し物とは限らない！土地の相場をつかんで後悔しない土地を購入しよう！

未公開の土地は競争率が低く、最初に申し込むチャンスがあったり、選択肢が広がったりといったメリットがあります。ただし、価格が相場よりも高く設定されている場合もあるため、注意が必要です。

不動産会社を訪問したり、インターネットの検索サイトを活用したりして、後悔のない土地を購入するようにしましょう。