土地ありで家を建てる費用は？金額の目安や土地なしとの違いを紹介

すでに土地を所有している状態で家を建てたい場合、どれくらいの費用がかかるのか気になる方もいるでしょう。土地を購入しなくてもよいため、建築費だけで済むと考える方もいますが、実は建築費以外にもさまざまなところで費用がかかってきます。これから家を建てるなら、どこにどれだけの費用がかかってくるのか把握しておかなくてはなりません。

そこで本記事では、土地あり・土地なしで家を建てるときの費用相場を比較しつつ、どのような費用内訳となるのか、どのような要素で予算が左右されるのかをご紹介します。予算別に土地ありで建てられる家の目安や毎月の返済例などもご紹介しているので、家づくりにおける費用面が気になる方はぜひ参考にしてみてください。

【土地あり・土地なし】注文住宅を建てる費用・頭金の相場の比較 

土地ありと土地なしでは、注文住宅を建てる際の費用や頭金の相場も変わってきます。ここでは、フラット35利用者調査（2022年度）のデータをもとに、土地ありと土地なしで相場がどれくらい変動するのか比較していきましょう。

土地ありの場合

土地がある状態で注文住宅を建てた場合の平均建築費（全国）は、3,715.2万円でした。前年度は3,569.7万円だったため、145.5万円増加していることがわかります。また、頭金（手持ち金）の相場は全国平均で641.2万円です。

エリア別の平均建築費と頭金の相場は以下になります。

エリア別で見ると首都圏の平均建築費が最も高く、全国平均より300万円近く上回っていました。一方で、その他地域は3,502.3万円と全国平均に比べて建築費が安い傾向にあります。

また、頭金の平均も首都圏が最も高く、804.5万円という結果になりました。その他地域だと頭金が553.3万円で、首都圏と約250万円の差があります。

土地なしの場合

土地なしの状態で注文住宅を建てる場合、住宅の建築費だけでなく土地の取得費も必要です。土地付き注文住宅を購入した場合、建築費の全国平均は3,194.6万円、土地取得費は1,499.5万円でした。

つまり、合計で4,694.1万円の費用がかかっていることになります。土地ありで注文住宅を建てたときの建築費（全国平均）と比べると、土地なしの場合は約520万円も建築費が抑えられていることがわかりました。

また、頭金の全国平均は449.6万円で、土地ありの場合と比べると約192万円の差があります。頭金に関しては土地なしの方が少なく、住宅ローンで賄っていると考えられるでしょう。

エリア別の平均建築費・平均土地取得費・平均頭金は以下のとおりです。

 平均建築費は東海圏が最も高く、ついでその他地域という、土地ありの場合とは大きく異なる結果になりました。これは、東海圏やその他地域は首都圏・近畿圏と比較して土地取得費を安く抑えられているため、その分建築費に予算を回せたと考えられます。

土地ありで家を建てるときに必要な主な費用 

土地ありで家を建てる場合、費用の内訳は以下のとおりです。

• 土地の整備費用
• 住宅の建築費用
• 諸経費
• 土地の贈与や相続に関わる費用

それぞれの内訳にはどのような費用が含まれているのか、目安としてどれくらいの費用がかかってくるのかを解説します。

土地の整備費用

土地ありだと取得費用はかからないものの、住宅を建てるのに適した土地に整備するための工事（宅地造成工事）は必要です。宅地造成工事では、その土地の状態に合わせて地盤改良や整地、盛土を行います。たとえば地盤が緩く、耐震性に不安が残る土地であれば地盤を固く改良させることで、耐震性アップが期待できるのです。

土地の整備費用はその土地の状態や行う工事によって異なります。そのため、数十万円で済むこともあれば、数百万円と高額になってしまうこともあるでしょう。

住宅の建築費用

住宅の建築費用は、主に家本体の建築に必要な費用を指します。この費用に含まれているのは、住宅本体の建築費用に加えて仮設工事、基礎工事、内装・外装工事、設備設置工事、配線工事などです。ただし、この中には庭やアプローチ、駐車場、門など外構の建築費用は含まれていないので注意してください。

建築費用は支払いのタイミングが以下の4回に分かれています。

 家が完成する前に建築費用のおよそ70％は支払う必要があります。住宅ローンの融資を受けられるのは家が完成してからになることもあるため、融資金を受け取る前にどれだけの支払いが必要となるのか、頭金で対応できない場合につなぎ融資を活用できないかを検討してください。

諸経費

諸経費は、建築工事以外にかかる費用を指します。予算を検討する際に、建築費用と土地の整備費用は考慮していたものの、細かい諸経費については予算に組み込まれていなかったケースもあるでしょう。

しかし、いくら一つひとつの出費が細かくても、諸経費をすべて合わせると全体の10％程度の費用が必要になるといわれています。場合によってはそれ以上かかることもあるため、諸経費分も考慮して余裕のある予算に設定することが大切です。

諸経費の主な内訳は以下になります。

• 設計費
• 契約時の手数料
• 印紙税
• 固定資産税、都市計画税
• 消費税
• ガスや水道の引き込み工事費
• 住宅ローンの手数料、保証料
• 火災保険や地震保険などの保険料
• 地鎮祭や上棟式を執り行う場合の費用
• 家具家電の購入費用
• 引っ越し代
• 仮住まいの費用

土地の贈与・相続に関わる費用

親から土地を贈与・相続した場合、土地の取得費用はかからないものの、贈与・相続に関する費用がかかってきます。たとえば、住宅ローンで融資を受ける際には土地の名義人と住宅ローンを借り入れる本人が一致している必要があるため、土地の相続登記を行わなくてはなりません。

相続登記にかかる主な費用には、書類を取得するための手数料や登録免許税、司法書士の依頼料などがあります。相続登記には登記事項証明書や固定資産評価証明書、戸籍謄本、印鑑証明書など、さまざまな書類が必要です。これらを取得するためには1通あたり数百円の費用が発生します。

また、相続登記を申請する際には登録免許税も支払わなくてはいけません。登録免許税は不動産評価額×0.4％で求められます。ただし、一定の条件下において免税措置も適用されるので以下の条件に該当するかチェックしてみてください。

• 相続登記を行う前に相続人が死亡した
• 土地の価額が100万円以下

相続登記自体は個人でも行えますが、不備なく書類を作成してスムーズに登記を進めるためには司法書士への依頼がおすすめです。司法書士に支払う報酬は事務所や依頼する内容によって異なるものの、相続登記のみを依頼する場合は約5～10万円が相場となります。

土地ありで家を建てる予算を左右する3つの要素 

土地ありで家を建てる際の費用にはさまざまな要素が影響してきます。その中でもとくに関わってくるのが以下の3つです。

• 建蔽率（けんぺいりつ）
• 容積率
• 住宅の構造

それぞれの要素について詳しくご紹介しましょう。

建蔽率（けんぺいりつ）

建蔽率とは、敷地面積に対して建築面積がどれくらいあるかを示す割合です。たとえば、土地が50坪ある場合、家を建てられる面積も50坪というわけではありません。日当たりや防災面など、さまざまな要素を考慮した上である程度の空間を確保するためにも建蔽率が設けられています。

建蔽率は30～80％で設定されており、地域によって異なるのが特徴です。その地域で定められた建蔽率によって建てられる家の大きさが変わってくるため、費用にも大きな影響を与えます。

容積率

容積率とは、敷地面積に対して延床面積がどれくらいあるかを示す割合です。延床面積は建物における各階の床面積を合計したものを指します。たとえば、1階の床面積が40平方メートル、2階の床面積が20平方メートルだった場合、延床面積は60平方メートルです。

この延床面積も建蔽率と同様に、地域によって範囲が決められています。その範囲は50〜1300％と幅広いです。容積率が高ければその分延床面積も広くなるため、3階建ての家も建てやすくなります。

住宅の構造

住宅の構造にどの建材を用いるかによっても、建築費用は左右されます。戸建てで使用される主な構造は以下のとおりです。

 これらの構造を費用面から見ると、この中で低コストに抑えられるのは木造になります。木造は、使用する木材の種類によって変動はあるものの、S造やRC造よりも建材費が安く、さらに工期も短いため、建築費用を抑えられるでしょう。

一方、RC造は機能性が高い反面、建築費用は高くなる傾向にあります。S造は木造とRC造の中間的な立ち位置であり、コストもRC造よりは抑えられますが、木造と比べると高くなってしまう可能性が高いです。

【予算別シミュレーション】土地ありで建てられる家の目安や月々の返済例 

予算に応じて建てられる家の目安は変わってきます。具体的にどのような家が建てられるのか、予算別にシミュレーションしていきましょう。

また、月々の返済例も合わせてご紹介します。住宅ローンを借り入れる場合の条件は以下のとおりです。

• 頭金なし
• ボーナス払いなし
• 元利均等返済
• 全期間固定金利1.5％
• 返済期間35年

予算1,000万円台

予算1,000万円台でも家は建てられるものの、主にローコスト住宅で建てることになります。ローコスト住宅とは外観・間取りなどをシンプルなものに設定されている、規格型の住宅です。

すでに設計プランや使用する建材・設備などが決められているため、間取りやデザインを自由に変更することは難しくなっています。ただし、土地ありの場合は土地代を建築費に回せるため、オプションなどをつけて住宅のグレードを上げることも可能です。

上記の条件に当てはめて、1,000万円の住宅ローンを借り入れた場合の総返済額は1,286万円、毎月の返済額は3.1万円になります。

予算2,000万円台

予算2,000万円台の住宅になると、住宅の自由度がアップします。家の設備のグレードをすべて上げることは難しいかもしれませんが、とくにこだわりたい箇所は自身の理想に合わせてグレードを変更できるようになるでしょう。ただし、延床面積が広くなるとその分使用する建材も増えてしまうため、思った以上に設備にお金をかけられない場合もあります。

2,000万円の住宅ローンを借り入れた場合の総返済額は2,572万円、毎月の返済額は6.2万円です。

予算3,000万円台

予算3,000万円台では間取りや設備の自由度もさらにアップし、自身や家族にとって理想の家づくりも叶いやすくなります。2,000万円台でも予算の都合で変更できなかった箇所も、好きなようにカスタマイズ可能です。設備や建材のグレードを上げれば機能性や耐久性の向上も期待できるでしょう。

3,000万円の住宅ローンを借り入れた場合の総返済額は3,858万円、毎月の返済額は9.2万円です。返済期間35年でも毎月の返済負担は10万円近くになります。

予算4,000万円台

予算4,000万円台だと、デザイン性と機能性を兼ね備えた高級注文住宅を建てられるようになります。あらゆる設備がハイスペックにできるため、快適な暮らしを実現することも可能です。たとえば、柱や壁に天然素材を取り入れたり、他の住宅とは一線を画すような外観デザインにしたりできます。 

4,000万円の住宅ローンを借り入れた場合の総返済額は5,144万円、毎月の返済額は12.3万円です。高級住宅は毎月の返済額に加えて高級設備や建材を使用している分、固定資産税評価額も上がりやすくなります。税金の負担も上がることを、予算を決める際に考慮しておきましょう。

土地ありで家を建てるとき頭金なしでもいい？ 

家を建てるときは建築費や土地の整備費以外にも、諸経費でさまざまなところにお金がかかってきてしまいます。そのため、できるだけ頭金なしのフルローンで借りたいと考える方もいるかもしれません。

しかし、いくら土地があったとしても頭金は用意しておいた方がよいです。まず、住宅ローンは借入額が多いほど、返済ができなくなるリスクも考えて審査が厳しくなります。

また、頭金なしで借入額が増えることで支払う利息も増えてしまうでしょう。最終的に支払う金額に数十万円〜100万円以上の違いが生じる場合もあります。こうした理由から、土地ありでも家を建てるときは頭金を用意しておくことをおすすめします。

まとめ：土地ありで家を建てるときに必要となる費用を把握しておこう

土地ありで家を建てる場合、土地の取得費用がなくなるため、家の建築費用にお金を回すこともできます。ただし、建築費用の他にも土地の整備や手続き、土地の贈与・相続などでお金が発生してしまうため、各内訳がどれくらいになるか把握して予算を決めるとよいでしょう。

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