42条2項道路とは？セットバックとは？わかりやすく解説！

注文住宅を建てる際に、敷地の中だけを考えて建築しようとすると、道路の規制に引っかかってしまう可能性があります。未然にそのような事態を回避するためにも、「42条2項道路」について理解しておきましょう。

 今回は、42条2項道路とはどういったものか、要件や注意が必要なタイミングにくわえ、あわせて覚えておきたい「セットバック」についても解説します。これから家づくりをしていく中で、42条2項道路に当てはまっているか知りたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

 42条2項道路とは？

建築基準法第42条第2項に規定された道路を、「42条2項道路」と呼びます。他にも「2項道路」「みなし道路」「狭あい道路」など、表記が異なることも知っておきましょう。

道路法や都市計画法では原則幅員4m以上を“道路”と定義付けており、接道義務として幅員4m以上の道路に2m以上接した敷地でないと建物を建てられません。これは、道路に交通用だけでなく災害時の避難経路や消防活動を実施するスペースを確保するためと、日当たりや採光、通風性を確保する機能も持っているためです。

ただし、建築基準法の施行当時（1950年）は、密集した住宅街などに幅員4m未満の道も点在していました。そこで、建築基準法で幅員4m未満でも道路の中心から2m後ろのラインを境界線とみなし、建物を建築できないように規定したのです。こうした背景から、42条2項道路が誕生しています。

 42条2項道路に当てはまる要件

建築基準法ではどのような道路が42条2項道路に分類されるのか、要件を見ていきましょう。

• 道路の幅員が4m未満
• 1950年以前から使われていて、道沿いに建物が並んでいる
• 特定行政庁によって指定されている

1950年は建築基準法が施行された年であり、それ以前から道として使われていた場合は42条2項道路に当てはまります。また、特定行政庁とは建築行政を取り扱う機関です。主に建築確認などの事務を行う職員（建築主事）が在籍する自治体のトップ（市町村長または都道府県知事）が特定行政庁となります。

42条2項道路を調べる方法

42条2項道路になるのか知りたいときは、管轄する自治体の道路地図から調べられます。なお、自治体によって公開の方法は異なっているので注意してください。

たとえば横浜市では「横浜市行政地図情報提供システム（iマッピー）」によって市内各所の道路種別を確認できます。道路地図を公開していない地域は、建築指導課の窓口に問い合わせてみましょう。

また、大阪市だと都市計画情報「マップナビおおさか」の中で指定道路図【道路参考図】が掲載されており、その他の指定道路も含めて確認することが可能です。このように、自治体がネット上で公開しているケースもあるため、土地を購入しようと考えている方はその土地の道路地図が公開されていないかチェックしてみてください。

42条2項道路で注意が必要なタイミング

道路種別は日常生活の中で必要になる場面はほとんどありませんが、土地や中古住宅を購入する際には把握しておく必要があります。ここでは、とくに注意が必要なタイミングについてご紹介しましょう。

42条2項道路に接地する土地や中古住宅を購入するとき

「新築を建てたい」「中古住宅を購入して新築のようにリノベーションしたい」という思いから、土地や中古住宅を購入する方もいます。もし購入した土地・中古住宅が42条2項道路に面していたときは注意が必要です。

後ほど詳しくご紹介しますが、後退することで住宅だけでなく門や塀などの外構を建築できない範囲があります。せっかく購入したのに想定していたよりも敷地・建物の面積が狭くなってしまう可能性があるので、事前に42条2項道路に当てはまるか確認しましょう。 

また、土地の中にはすでに後退が完了している状態で販売されているところもあります。不動産会社を介していれば法律に則って行われている可能性が高いです。しかし、個人間による売買だと十分なチェックが行われていないかもしれないので、必ず専門家から確認してもらいましょう。

一方が川などに接する42条2項道路に接地する土地や中古住宅を購入するとき

道路の反対側に川や水路、崖がある場合も気を付ける必要があります。たとえば道路の幅員が2mしかない場合、通常であれば道路の反対側とこちらの敷地で1mずつ後退し、4m以上の幅を持たせなくてはなりません。

しかし、反対側が川や水路、崖になっているときはそれ以上後退できないため、こちらの敷地で2m分後退させる必要があります。購入したい土地・中古住宅の道路を挟んで反対側に川や水路、崖があるときは、どれくらい後退しなくてはいけないかもチェックしておきましょう。

 42条2項道路におけるセットバックとは？

42条2項道路に接する土地・中古住宅を購入する上で「セットバック」は重要な要素となります。ここでは、セットバックの意味や目的、また2項道路が公道かそれとも私道なのかを解説しましょう。

セットバックの意味

不動産業界において、セットバックは2つの意味を持っています。1つは42条2項道路において道路から後退して建物を建てること、もう1つは「段形後退」と呼ばれるもので日当たり・風通しなどを配慮し、建物を下の階から上の階へ行くにしたがって後退させるように建築することです。

前者を行う目的は、主に道幅を確保することがあげられます。万が一住居で火災が発生した場合、道幅が狭すぎると救急車や消防車などの緊急車両が通行できません。道幅を4m以上確保することで、緊急車両も滞りなく進めるようになるのです。

 42条2項道路におけるセットバックとは？

道路の幅員が4m以下で42条2項道路に当てはまる場合、道路と敷地の境界線について水平距離2m（地域によっては3m）と規定されています。たとえば道路の幅員が3mだった場合、道路の中心線から2mずつ、計4mの幅員を確保するためにこちらの敷地と反対側の敷地0.5m分はみなし道路と判断されてしまうのです。

 0.5m分の敷地は、いくら自分の敷地だったとしても道路とみなされるため、建物や外構などは設置できません。くわえて、42条2項道路に接する面が複数箇所あった場合、各面でセットバックを行う必要があるため、建物を建てられる敷地面積がどんどん狭くなってしまう点に注意が必要です。

 2項道路は公道？私道？

建築基準法が制定される前から存在する細い道路だと、42条2項道路に当てはまる可能性もありますが、一部では公道ではなく私道になっているケースもあります。

そもそも公道とは国・自治体が所有する道路であり、私道は個人・法人が所有する道路です。敷地に接する道路が公道か私道かを確認したいときは、不動産の売買契約時に発行される「重要事項説明書」を確認しましょう。

重要事項説明書には、接道方向と公道・私道の別、さらに幅員や接道の長さも記載されています。他にも、管轄する自治体に問い合わせたり、法務局から道路の公図と登記簿謄本を取得したりすることでも、公道か私道かを確認することが可能です。

セットバックの注意点

建築基準法に準ずることからセットバックを拒否できません。そのため、土地を購入する場合、以下の2点に注意してください。

 後退した敷地には建築できない

セットバックを行った箇所の所有権は変わらず自身にあるものの、基本的には道路とみなされるため、建築できないなどのデメリットが生じます。また、建物だけでなく門や塀、駐車スペースなども設置できません。

そのため、敷地全体を使って家と外構をつくれると考えて土地を購入してしまうと、あとから建築できないスペースがあることに気付き、後悔につながる恐れもあります。土地を購入する前に、後退が必要か確認することが大切です。

 後退させた部分は敷地面積に算入しない

セットバックによって敷地を後退させた場合、その箇所は建物を建てられないため敷地面積に含まれなくなります。敷地面積に算入できない場合、その土地に建てられる建物のサイズも変わるので注意が必要です。

たとえば200平方メートルの土地で、10平方メートル分下がる必要がある場合を想定してみます。このときの後退した分を除いた有効敷地面積は190平方メートルです。その土地の建ぺい率が60％、容積率が200％だった場合、建築面積（建物を上から見たときに一番広い階の面積）は190平方メートル×60％＝114平方メートル、延べ床面積（各階の合計面積）は190平方メートル×200％＝380平方メートルになります。

もしセットバックがなければ建築面積は120平方メートル、延べ床面積は400平方メートルを上限に建築することが可能です。なるべく土地を購入する前に有効敷地面積を計算して、建物面積や延べ床面積の上限を把握しておきましょう。

まとめ：注文住宅を建築するときは42条2項道路に注意しよう！

42条2項道路に面した土地を購入する場合、後退が必要な箇所には建物や外構などは設置できないので注意が必要です。とくに注文住宅を建てたい場合は、あらかじめ土地に接している道路が42条2項道路に当てはまるか、どれだけ下がらなくてはいけないのかを調べましょう。

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