注文住宅と分譲住宅はどちらがいい？それぞれのポイントなど徹底解説！

注文住宅と分譲住宅で迷っている施主さんは多いのではないでしょうか？

この記事では、注文住宅と分譲住宅、それぞれの特徴やメリット・デメリットについて解説しています。ご自分が注文住宅と分譲住宅のどちらに向いているのか確認してみましょう。

また、やめたほうがいい分譲住宅（建売住宅）の例についての説明もしているので、あわせて確認してみてください。

注文住宅・分譲住宅とは

住宅メーカーや工務店など、手掛けた会社によって細かな違いはありますが、注文住宅とは、施主さんが用意した土地に、施主さんの好み通りの家が建てられた住宅のこと。分譲住宅とは、分譲地と建物がセットで販売されている新築一戸建てのことです。

それぞれの特徴について、詳しく解説します。

注文住宅とは

家の大きさや間取り、外観、内装、設備など、自由に決められるのが注文住宅です。しかし、注文住宅ならすべてが思い通りになるわけではありません。設計したい住宅の自由度の高さによって、フルオーダー住宅とセミオーダー住宅に分けられます。

セミオーダー住宅では、用意されたいくつかの間取りや外観、内装などのプランを組み合わせていくため、自由度はフルオーダー住宅よりも低くなります。

分譲住宅とは

分譲地とは、不動産会社や住宅メーカーが分割して販売している広い土地のことですが、そこに住宅をセットにして販売すると分譲住宅となります。

住宅はすでに建っているケースと、これから建てるケースがありますが、間取りや仕様はほぼ決まっており、カスタマイズできる範囲は限られています。

また、よく比較される建売住宅と分譲住宅の違いは、売出しの規模の大きさです。建物と土地がセットの建売住宅が、何軒もまとまって売りに出されると分譲住宅と呼ばれるのが一般的ですが、両者の違いはあいまいになりつつあります。

注文住宅と分譲住宅の価格相場

「注文住宅と分譲住宅、どっちが安い？」と聞かれたら、答えは「価格相場が安いのは分譲住宅」となります。

ここからは、分譲住宅が安い理由を国土交通省のデータ「令和4年度　住宅市場動向調査」を元に、詳しく見ていきましょう。

注文住宅の場合

国土交通省のデータには、注文住宅の価格は土地代もあわせた全国平均で5,436万円とあり、分譲住宅は4,214万円となっています。注文住宅が高い主な理由は、延べ床面積が広い傾向にあることと豪華な仕様になりがちなことです。

注文住宅の延べ床面積の全国平均は125.9平方メートルで、分譲住宅は108.1平方メートルとなっています。6畳間の広さは9.72平方メートルなので、注文住宅は分譲住宅より2部屋ほど多い計算です。その分、注文住宅の方が高いと考えられます。

また、注文住宅の方が自由度が高いため豪華な仕様になりがちなのも価格が高くなる理由の1つでしょう。好みの外観、内装、設備などを組み合わせた結果、ついつい高額になってしまうのです。

キッチンだけに力を入れるなど、お金をかけたい箇所とかけない箇所でメリハリをつけると、購入資金を抑えられます。

分譲住宅の場合

国土交通省のデータには、分譲住宅の建築費用は全国平均で4,214万円とあり、注文住宅より1,222万円安くなっています。分譲住宅の建築費用が安い理由は、延べ床面積が狭い傾向にあり、建築資材に量産品が使われているからです。

分譲住宅の延べ床面積の全国平均は108.1平方メートル（約30坪）で、3LDKや4LDKによくある間取りです。注文住宅ほど広くないので、平均価格も安く抑えられます。

また、分譲住宅は多くの資材に量産品が使われています。たとえば、外壁材には売れ筋のサイディングボードが用いられていたり、屋根材にはスタンダードなコロニアルが使われていたりなどです。大量に仕入れた建材の使用によるコスト削減によって、分譲住宅の価格を抑えられているのです。

注文住宅のメリット・デメリット

注文住宅は分譲住宅より価格が高いとはいえ、すべての面で分譲住宅を上回っているというわけではありません。注文住宅にもメリット・デメリットの両方があり、向いている・向いていないは、施主さんがどのようなマイホームを求めているかによって変わるのです。

ここからは、注文住宅のメリット・デメリットを紹介します。

注文住宅のメリット

自由度の高さと手抜き工事になりにくいことが注文住宅のメリットです。

自由度の高さとは、住まいの大きさや間取り、外観、内装、設備などが自由に設計できるということです。家族の人数にあわせて部屋数を決められ、 ビルトインガレージなどの趣味を反映した設備も柔軟に実現できます。玄関を吹き抜けにしたり、アイランドキッチンにしたりすることも可能です。

とはいえ、セミオーダー住宅と同様にフルオーダー住宅を依頼する施工会社により、自由度の幅が異なることには注意しましょう。自分の思い通りの住宅が実現可能なのか、事前にヒアリングしておいた方が安心といえます。

また、手抜き工事になりにくい理由は、建てている工程を細かくチェックできるということです。基礎や骨組みなど、一度建ててしまうと確認しづらくなる箇所も、施工過程で詳しく確認できますし、おかしな箇所に気づいたら、その場で施工会社にたずねることや、修正を依頼することもできます。

このような点から、注文住宅の方が安心感が大きいと考えられているのです。

注文住宅のデメリット

価格が高いことにあわせて、建築までに手間や時間がかかることや完成後をイメージしにくいことが注文住宅のデメリットです。

手間や時間がかかる理由の1つは、ローン手続きがより煩雑になるためです。十分な資金がない場合、住宅ローンとは別に、土地先行融資やつなぎローンを利用しなければならず、土地と住宅で2回の契約を結ばなくてはなりません。また、ゼロから家を建てていくので、打ち合わせの回数や時間もかさみます。

一方で、お金や手間をかけているのに、完成後のイメージをつかみにくいのが注文住宅です。現物を見ることなく図面やCGを元に話が進むので、完成してから思っていたのと違い後悔することもありえるでしょう。

建築が始まってからも何度も打ち合わせを重ね、イメージの違いをなくしていきましょう。

分譲住宅のメリット・デメリット

注文住宅より価格が安いとはいえ、施主さん次第で十分に満足できる仕上がりを実現できるのが分譲住宅です。分譲住宅にもメリットとデメリットの両方があり、向いているか向いていないかは、施主さんそれぞれの事情によるといえます。

ここからは、分譲住宅のメリット・デメリットについて解説します。

分譲住宅のメリット

費用が抑えられることとあわせて、手間がかからないことと、完成後の物件を確かめられることが、分譲住宅のメリットです。

手間がかからない理由は、注文住宅ほど決めることが多くないからです。一部をカスタマイズできるタイプの分譲住宅であった場合でも、施主さんが決めることは内装やインテリアをいくつかのプランから選ぶくらいでしょう。自由度が低い分、悩んだり住宅メーカーと打ち合わせたりする時間がかかりません。

また、土地と建物のセットでローンが組めるなど、資金面においても注文住宅ほどの手間がかからないのです。

建物がすでにあるケースでは、完成後の物件を事前に確かめられるのも分譲住宅のメリットでしょう。事前に見学した建物を建築できるので、住み始めてからイメージが違うといったことは、起こりにくくなります。

分譲住宅のデメリット

自由度の低さと、建てている工程を見られないのが分譲住宅のデメリットです。

近年は半完成状態ですでに販売されており、内装やインテリアを自分好みにカスタマイズできる分譲住宅もありますが、間取りの変更はできませんし、すでに建っている住宅を建築する場合は、そこからさらに手を加えることはできません。

すぐに売れるよう、不満を感じないよう企画されているとはいえ、注文住宅と比べた際の分譲住宅の自由度の低さはデメリットといえるでしょう。

また、分譲住宅の多くは建築工程をチェックできません。建物がすでに半完成状態である場合、基礎や骨組みはすでに隠れてしまっており、目にできないのです。

手抜きをせずに建てられているか確かめられないのが、分譲住宅のデメリットといえます。

注文住宅と分譲住宅の入居までの流れの違い

ここからは、注文住宅と分譲住宅におけるそれぞれ入居までの流れを解説します。

やはり注文住宅の方が、入居までの工程が複雑であるため、より早く入居したい方は分譲住宅の方をおすすめします。

では、それぞれを詳しく見ていきましょう。

注文住宅の入居までの流れ

注文住宅への入居までは、以下の6ステップでおこなわれます。入居までにかかる期間は、おおむね6～12か月です。

1. 予算の検討・イメージづくり
2. 建築会社選び・土地選び
3. 見積もり依頼・検討
4. 仮契約・工事請負契約
5. 着工～竣工
6. 引き渡し・入居

1.予算の検討・イメージづくり

自己資金ならいくら用意できるか、住宅ローンなら月々いくらを何年間支払うかなど、資金計画を立てます。同時にどのような家に住みたいか、住宅展示場やバーチャル展示場、ハウスメーカーのHP、カタログなどを参考にイメージを固めます。

2.建築会社選び・土地選び

施主さんのイメージを実現できそうな、住宅メーカーを数社選びます。知名度や工法、耐震性、断熱性・気密性、得意な外観のデザイン、営業マンの対応などが、建築会社選びのポイントです。土地を所有していない場合、この段階で同時に土地も選びます。

3.見積もり依頼・検討

複数の住宅メーカーを選び、間取りなど注文住宅への希望を伝えて、それぞれに見積もりと間取りの提案を依頼します。希望がどの程度反映されているか、アフターサービスの内容は十分かなど検討して、依頼する住宅メーカーをしぼっていきましょう。

4.仮契約・工事請負契約

建築会社を1社にしぼったら仮契約を結び、外観デザインや設備など、詳細な提案と見積もりをもらいます。ここで欲張りすぎると予算オーバーになりやすいので要注意です。建築会社からの提案と見積もりに納得したら、工事請負契約を結びましょう。

5.着工～竣工

工事請負契約を結んだら、いよいよ着工です。家の完成である竣工までに、建築現場を何度か訪れて、基礎や構造はしっかりしているかや、要望通りにつくられているかを細かくチェックしましょう。

6.引き渡し・入居

竣工したら引き渡し前の最終チェックをおこないます。希望通りに建てられているかや、キズ・汚れがないかを丹念に調べましょう。家の引き渡しを受けたら、いよいよ新居への引っ越しです。

分譲住宅の入居までの流れ

分譲住宅への入居は、おおむね以下の4ステップです。かかる期間は2~3か月くらいでしょうか。

1. 予算の検討・イメージづくり
2. 申し込み
3. 売買契約
4. 引き渡し

1.予算の検討・イメージづくり

自己資金とローンをあわせて、家にいくら支払えるかを検討します。同時におこなうのは、どのような家に住みたいかのイメージづくりです。「分譲住宅　住みたいエリア」などのキーワードでWeb検索すると、現在分譲中の住宅の情報がいくつか得られます。これらを参考にイメージを固めましょう。

2.現地見学・申し込み

気になる分譲住宅を見つけたら、実際に物件を見学しにいきましょう。販売者へ事前に連絡すれば詳しい説明がもらえますし、住宅が建っているなら中も見学させてもらえます。複数の建築希望者がいる場合、先着順と抽選のどちらになるかもこの段階で確認しておきましょう。

3.売買契約

売買契約を結んだら手付金を支払って、住宅ローンを申し込みます。住宅がまだ建っていない場合や、内装などがカスタマイズできる場合はこの段階で打ち合わせをおこないます。

4.引き渡し

引き渡し前には、キズや汚れの最終チェックをおこないます。不具合があれば修正を依頼し、問題なければ新居へ引っ越しとなります。

こんな分譲住宅は買うな！分譲住宅でやめたほうがいい特徴！

注文住宅に負けず劣らず、いくつものメリットを持つ分譲住宅ですが、中には避けたほうがよい注文住宅も見られます。

ここからは、やめたほうがよい分譲住宅の特徴について見ていきましょう。

長く一般公開している

長い期間、一般公開しているということは、なかなか売れないということです。価格や立地、使い勝手など、なんらかの問題があると考えられます。本来なら購入は避けるべきですが、もしそのような物件を検討しているなら、長期間売れなかった原因を直接担当者に聞いてみましょう。その説明が十分納得できる内容であれば購入を検討してもいいでしょうし、納得できなければ購入は避けた方が無難です。

また、一般公開の期間が長いということは、それだけ多くの人たちが出入りしているということでもあります。見学に訪れた人たちが寝室やバスルーム、トイレなど、いろいろなところに触れているというのは、あまり気持ちがよいものではありません。

あわせて、間取りなども多くの人たちが目にしています。寝室やクローゼットの位置を知られることで、防犯面に不安を感じる人もいるでしょう。

これらの要因から、長く一般公開している注文住宅は避けた方がいいといえます。

売れ残りの物件

売れ残った物件には、立地や日当たり、使い勝手などなんらかの理由があって売れ残っているケースが多いです。販売する側は値下げをおこないますが、そのような物件は正直おすすめできません。

理由は物件が痛んでいる、新築の保証がなくなる、減税の対象でなくなるといったデメリットが多々あるためです。

物件の傷みは人が長く住んでいないことが原因であるため、傷んでいるかどうかのチェックは水回りや壁紙（クロス）などを確認してみましょう。

また、新築の保証や減税の対象でなくなるのは、築後1年以上たった物件は、扱いが新築から「未入居の中古物件」に変わることによります。その結果、新築の物件では保証されていた「瑕疵担保責任保険の対象」や「固定資産税の減免処置」などの優遇処置の対象から外れてしまうのです。

売れ残りの物件を購入するなら、これらのデメリットをきちんと理解した上で検討しましょう。

建売の建物価格1,000万以下の場合

建物価格が1,000万円以下のような、極端に安価な物件は避けた方が無難です。

理由はコストが大幅に削られている可能性があり、なんらかの不具合が生じる可能性があるからです。

たとえば、極端に安い分譲住宅を請け負っている大工さんは、手間請けという給与形態で働いています。手間請けとは1軒完成するごとに給料が支払われ、分譲住宅を建てればそれだけ儲かるというもの。

そのため、大工さんは仕事を早く終わらせることを優先し、丁寧な仕事をするという意識が乏しくなってしまうのです。もちろんすべての手間請けの大工さんがそういうわけではありませんが、一部そういった方がいることも事実なので、できるだけ避けた方が無難でしょう。

また、同様のことは断熱材や石膏ボードなど、表からは見えない建材にもあらわれます。安く提供することを優先し、品質や快適性がおろそかになっているかもしれません。

このような事態を避けるためにも、やはり安すぎる物件は避けることをおすすめします。

「バーチャル住宅展示場」で住宅のイメージをつかもう！

数が限られているだけに、理想通りの分譲住宅と出会うのは難しいものです。そこでぜひ試してほしいのが、バーチャル住宅展示場「LIVRA WORLD」の利用です。さまざまなモデルハウスが仮想空間上に建ち並んでおり、中には1,000万〜という、分譲住宅と変わらない価格帯の住宅も見つかります。

魅力はスマホ1つでどこからでも利用できるところや、外観や壁紙のカスタマイズも簡単に試せるところです。ボタン1つで詳しい話を聞くことや資料請求も可能となっています。

遠方に住んでいてなかなか住宅展示場に足を運べない方や、仕事が忙しくて住宅展示場に行く時間がない方などに、お家から家族みんなで見学できるバーチャル住宅展示場「LIVRA WORLD」は非常におすすめです。ぜひご活用ください。

注文住宅・分譲住宅のどちらが適しているのかは、どこを重視するかで変わる！

注文住宅と分譲住宅のどちらがいいかは、一概にはいえないものです。

どちらにしようかと迷っている施主さんは、メリットとデメリットの両方を把握して、予算や入居までの日数など、ご自身の事情と照らしあわせてみてください。

また、デザインや間取り、内装など、ご自身のこだわりたいポイントを見直してみることも重要です。こだわりが強ければ注文住宅、それほどでもないならば、分譲住宅で十分と考えられるでしょう。