成功する土地選びポイントをお届け！最適な住まいを手に入れるための土地条件とは

建物の設計だけでなく、適切な土地選びも成功する住まいづくりの鍵となります。実は、土地探しは予想以上に困難なもので、つまずくことも少なくありません。そのため、自分にぴったりの土地を見つけるのに苦労する人も多いのです。

また、現在土地探しをしている方の中には、どのようなポイントを考慮して土地を選ぶべきかわからない方もいるのではないでしょうか。そこで今回は、建物を建てる際の土地選びに必要な要素をわかりやすく解説します。理想の土地を見つけたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

土地選びを始める前には事前準備も大切！

土地を探す前には、しっかりとした事前準備が欠かせません。失敗しないために、把握しておくべきさまざまなポイントがあります。まずは、土地探しにおいて大切なポイントを紹介します

予算を決める

建物を建てる予算には、土地の費用も含まれることを忘れてはいけません。一般的には土地3：建物7（首都圏の場合、土地5：建物5のケースもある）という割合で予算を配分することが多いです。

たとえば、住まいづくりの予算が5,000万円の場合、土地3：建物7で計算すると、以下のようになります。

• 土地：5,000万円 × 30% = 1,500万円
• 建物：5,000万円 × 70% = 3,500万円

以上のように、5,000万円の予算の場合は、土地には1,500万円程度を考えることになります。

土地の予算を細かく決める必要はないと思う人もいるかもしれません。しかし、土地は無数に存在するため、事前に予算をしっかりと決めておくことが非常に重要です。上記の割合は一般的なものですが、この比率に合わせた土地を購入することで、建物に適切な費用を充てられます。

優先順位を決める

無数に存在する土地の中から最適な土地を選ぶのは意外と難しいものです。そのため、土地選びをする際は、優先順位をつけましょう。

土地探しにおける優先順位を決める際は、家族全員が希望する住まいの条件を出し合って考えてください。

必ず家族全員の意見を聞き、土地選びに反映させるポイントを把握してから探し始めましょう。もし家族に中学生以上のお子さんがいる場合は、お子さんの意見も必ず取り入れて、家族全員の意見で優先順位を決めるようにしましょう。中学生以上のお子さんも立派な大人としての意見を持っているので、それを尊重することが大切です。

希望エリアを決める

土地を選ぶ際には、希望するエリアを事前に決めておくことも重要です。たとえば、同じ市内でも、以下のようなエリアが存在します。

市内の端のエリア

市内の端のエリアは、静かで落ち着いた雰囲気です。土地価格や固定資産税も比較的安くなります。ただし、商業施設や駅などの利便性はやや悪くなる可能性があるでしょう。

市内の中央エリア

市内の中央エリアは、一等地であり、生活に便利な施設が近くにあります。一見、さまざまな建物が揃っているので便利な住まいに思えますが、土地価格や固定資産税は高くなり、車や人の通りも多く、賑やかな雰囲気の中で生活することになるでしょう。

市内の中央エリアと端のエリアの中間

市内の中央エリアと端のエリアの間は、中央エリアに近い立地であり、便利な生活が期待できます。土地価格や固定資産税も中間程度の金額となりますが、やや高めのエリアといえるでしょう。また、中間エリアも交通量や人通りが比較的多いことを把握しておくべきです。

このように、希望するエリアを選ぶ際には、各エリアの特徴や条件をよく考えて検討しましょう。自分や家族のライフスタイルに合ったエリアを選ぶことが、満足のいく住まいを見つける一歩となります。

土地のエリアを決めるために考慮したいポイント6つ　

土地選びを家族全員で考える際には、重視すべきポイントがいくつかあります。以下のポイントを中心に考えると、理想の土地探しの検討がしやすくなるでしょう。どのような土地選びポイントに目を向けるべきなのか、以下にご紹介いたします。

通勤や通学がしやすいエリアを選ぶ

小学生や中学生のいる家庭では、通学しやすいエリアでの土地探しが重要です。理想の土地を見つけたとしても、学校まで1時間歩かなければならない場合、子どもにとっては利便性のよい立地とはいえないでしょう。

また、勤務先までの距離が近い場所や、最寄りの交通機関が利用できる場所を選ぶと、通勤もスムーズに行えます。疲れた状態で帰宅する際に帰路が長いと、ストレスがたまりますし、疲労も取れません。

通勤や通学にかかる時間と手段を考慮し、生活の利便性を高めるためにも、土地選びをする際は、通勤通学がしやすい土地を探しましょう。

最寄り駅からの距離を考慮する　

生活をする上で、最寄り駅へのアクセスのしやすさも非常に重要です。できるだけ近くに駅があるかだけでなく、電車の本数や、街灯が整備されているかも確認しましょう。

また、駅から遠い土地を選ぶ際には、将来的にその土地を売却した時に買い手がつくかどうかを考慮することも重要です。現在、駅から遠く不便な場所でも、将来的に住環境がよくなる見込みのある土地であれば、手放す際に高い価格で買い手がつく可能性があります。最寄り駅から遠い土地を検討する場合は、将来性を十分に考慮しましょう。

スーパーなどの買い物施設があるか確認する　

スーパーやコンビニなどの買い物施設が近くにある土地は、お買い物や急ぎで必要なものを手に入れる際に非常に便利です。徒歩で約10分程度の場所にコンビニやスーパーがある土地や、車で約5分程度の場所にコンビニやスーパーがある土地を選ぶとよいでしょう。

ただし、近くに商業施設がある場合は、車通りや人通りなどの騒音が気になることがあります。騒音は多少なら我慢できるものですが、商業施設が近いことを選ぶ場合は、その点も考慮に入れるべき重要な要素となります。

銀行・郵便局・病院などの公共施設の有無を確認する　

最近ではコンビニでもお金を引き出せますが、銀行や郵便局などでしかできない取引もあります。そのため、近くに銀行や郵便局があることは非常に重要です。とくに銀行の営業時間は15時までの場合が多いため、できるだけ近くにある土地を利用するのが便利です。

また、病院が近くにあることも重要な要素となります。将来的に年を取った際にも病院が近くにあると通院が楽になるので、近隣にある病院も確認して土地を選びましょう。

将来的な住環境も考える　

住まいは長期間にわたって暮らす場所であるため、新築時の便利さだけでなく、将来においても住みやすい環境を考慮することが重要です。

上記で紹介したポイントも含めて、おもに考慮すべきポイントは以下の通りです。

• 自然災害のリスクが低い土地
• 病院へのアクセスがよい土地
• 交通機関が便利な土地
• 近くにスーパーやコンビニ、ドラッグストアがある土地
• 十分な日照と風通しのよい土地
• 高低差のない土地

これらは将来の住環境を考える上で最低限重要な要素となります。これらの要素をできるだけ考慮して土地探しを行い、年齢を重ねても快適に住める場所を見つけましょう。

災害時の避難経路を考慮する

事前に避難経路を確認しておくことは、命に関わる重要な要素です。

自治体では、災害時の避難所や避難経路に関する情報を公表しています。事前に避難経路を調べ、避難が容易な土地を選びましょう。

まず、考慮すべき避難経路のひとつは、高台へ迅速に避難できるかです。ただ、年齢を重ねると、避難場所への移動が困難になることがあります。そのため、足腰の弱い人でも歩いて避難できる経路が確保されている土地を選びましょう。

よい土地を選ぶ際のチェックポイント4つ　

自分が納得できる住まいを得るためには、納得できる土地条件を選んで建てなければいけません。よい土地を選ぶためには、さまざまなチェックポイントがあります。

ここからは、土地選びの際に目を向けるべき4つのポイントを紹介します。

日当たりはよいか　

土地を選ぶ際に重要な要素のひとつは、日当たりです。日光が豊富に差し込まないと、住まいは寒く暗くなってしまいます。

日射角度は東西南北で変化し、日本では南向きの住まいが、日当たりがよいとされています。南に面した部屋は十分な日差しを受け、室内が暖かくなるのです。また、良好な日当たりにより、常に明るい室内になります。

さらに、南向きの土地では、南側に花壇をつくることができ、花や作物も育てやすくなります。物干し竿を設置して洗濯物を干すと、洗濯物もより速く乾くことでしょう。

道路と土地はどのように接しているか　

一般的に、土地と道路は隣り合っており、道路に面していない土地では住宅を建てることはできないと建築基準法でも定められています。

また、建物の角が道路に接している角地の場合、さまざまな利点があるためおすすめです。たとえば、建物からの出入りがしやすくなったり、隣接する建物が少なくなったりなどの利便性が高まります。角地は一面だけが道路に接している土地よりもやや高い土地代となることがありますが、その価値は利便性に見合うものといえるでしょう。

また、土地が道路に接していても、その道路が公道ではなく、私道である場合があります。私道の場合、所有者の都合で自由に塀を設置するなどの対応ができない可能性があります。そのため、土地を選ぶ際には道路が公道かどうかを確認することが重要です。私道に隣接した土地を選ぶことはおすすめできません。

土地の境界線がはっきりしているか　

土地を購入する際には、面積や道路境界線、隣地境界線といった敷地境界線が確定されています。しかし、実際に現地を見てみると、道路境界石や隣地境界石がない場合もあります。そのため、自分たちの土地の範囲がはっきりしないといったケースが考えられるでしょう。

もし気になる土地で道路境界石や隣地境界石が見当たらない場合は、所有者に問い合わせてください。必ず土地の面積が正確に記録されているかを確認した上で、土地の購入を検討しましょう。

また、検討している土地の隣地に塀などがはみ出している場合も注意が必要です。隣地の境界に関する問題については、事前にしっかりと確認しておくことが重要となります。

地盤はしっかりしているか　

土地は、大きく分けて「軟弱地盤」と「硬質地盤」の2つの種類があり、家を建てる場合は、硬質地盤が望ましいといわれています。

硬質地盤は文字通り地盤が硬く引き締まっているため、地盤沈下の心配はほとんどありません。また、地震が起きても建物が傾きにくく、地震に強い建物となります。ただし、価格が高いことが、硬質地盤のデメリットです。

一方、軟弱地盤は価格が安くなる傾向がありますが、文字通り地盤が軟らかいです。軟弱地盤の場合、地盤強化が必要となることがあり、住宅を建築する際に、費用が高くなる場合があります。また、地盤沈下のリスクが高く、地盤強化をしても完全に効果が保証されるわけではありません。

土地選びにおける3つの注意点　

土地選びの際に、注意すべきポイントは、主に3つあります。これから紹介するポイントを確認し、しっかり把握しておきましょう。 

高さ制限や日影規制などは問題ないか　

土地にはさまざまな制限事項が存在し、その中でも把握すべきなのが建物の「高さ」に関する制限です。高さに関する制限には以下の5つの種類があります。

高さ制限や日影規制は、建物のデザインや間取りにも大きく関わる重要な要素です。制約事項をしっかりと把握し、計画段階から注意しておくことで、後々のトラブルや制約に悩まされることなく、快適な住まいを実現できます。

建ぺい率や容積率は問題ないか　

土地を選ぶ際には、建ぺい率と容積率の確認も必要です。これらの制約事項は、建物を建てる際に住居として利用できる面積や容量を制限しています。

建ぺい率は、敷地の面積に対して建物が占める割合を表しており、一般的に、建ぺい率が高いほど建物を広範囲に建てられますが、同時に利用可能な敷地面積が小さくなります。逆に、建ぺい率が低い場合は建物の面積が制約されますが、広い敷地を確保できる可能性が高まるのです。自分の希望する建物のサイズや敷地の使い方に合わせて、適切な建ぺい率を確認しましょう。

また、容積率は、建物の総体積に対して敷地の面積に占める割合を示しています。容積率が高い場合は、より多くの建物を建てられますが、建物の高さや密集度が増す可能性があります。一方、容積率が低い場合は、建物の規模や高さが制限されますが、緑地や庭などのスペースを確保しやすくなるでしょう。自分の理想とする建物のスタイルや周囲の環境との調和を考慮し、適切な容積率を選ぶことが大切です。

宅地造成工事規制区域か　

もうひとつの土地を選ぶ際の重要なポイントとして、宅地造成工事規制区域かの確認が必要です。宅地造成工事規制区域とは、都市計画や地方自治体の規制によって指定された地域で、災害による影響が大きい土地とされ、土地の造成や地盤改良に制限がある区域のことです。

宅地造成工事規制区域では、土地の地形や地盤、水源などに配慮し、安定した都市開発を行うための制約が設けられています。この区域内では、建物を建てる前に特別な許可や審査が必要になる場合があるのです。

宅地造成工事規制区域を確認するためには、地方自治体の都市計画部門や土地開発事業者に問い合わせましょう。また、土地の売買契約や建築計画の段階で、宅地造成工事規制区域に該当するかどうかを確認することも重要です。

もし土地が宅地造成工事規制区域に指定されている場合、土地の利用や建築計画に制約が生じる可能性があります。そのため、事前に確認しておくことで、計画や予算に対し適切な対応が可能です。

土地選びに関するよくある質問　

土地選びは簡単なことではないので、さまざまな疑問がある方もいるのではないでしょうか。ここからは、土地選びに関するよくある質問を、紹介いたします。

土地はどこに頼めば探してくれるの？

土地を探す方法はいくつかあり、おもに以下の方法で探せます。

インターネットでの検索

最近では、インターネット上で簡単に土地情報を探せます。不動産会社のウェブサイトや、土地情報をまとめて提供しているウェブサイトなどを活用しましょう。

不動産屋への相談

以前は、不動産屋に直接相談して土地を探すのが一般的でした。ただし、不動産屋が持っている土地情報には限りがあるため、希望に合った土地を見つけるには複数の不動産屋を訪ねる必要があります。

エリアを自分で歩いて探す

希望するエリアに足を運んで歩き回る方法もあります。この方法で、「売地」と掲載された土地を見つけられます。自分の目で探すことで、意外な発見があるかもしれません。

ハウスメーカーや工務店、建築業者に相談

土地探しの際に見落とされがちなのが、建物を建ててくれる業者に相談することです。ハウスメーカーや工務店、建築業者も土地探しのサポートをしてくれます。土地と建物を一緒に契約できるため、支払い計画もしやすくおすすめです。

地方自治体に相談

市役所や地方自治体に相談してみると、土地の紹介をしてもらえることもあります。思わぬ土地を紹介してもらえる可能性もあるため、一度問い合わせてみましょう。

これらの方法を組み合わせて、自分に合った土地を見つけてみてください。どの方法を選ぶにしても、自分の要望や予算に合った土地探しが重要です。

土地購入から住宅完成までどれくらいの期間がかかる？

土地を購入した後、建物を建てるためには事前の打ち合わせが必要です。

通常、この打ち合わせには2〜7か月程度の時間がかかります。その後、建物の着工と建築が始まりますが、建物の規模によっては4〜8か月程度の時間がかかることもあるでしょう。全体的な計画を考えると、打ち合わせから建物の完成までには通常6〜15か月ほどの時間が必要です。

地盤の強さをチェックするにはどうすればいい？　

地盤の強さをチェックする方法には、以下があります。

地盤サポートマップでチェック

地盤の強さを確認する方法のひとつに、Web上で利用できる地盤サポートマップというサービスがあります。このマップを活用すると、地質や地盤の耐力、マップ上の距離などを簡単に調べることが可能です。

ボーリング調査

以前は、インターネットの普及前には、地盤調査の一般的な手法としてボーリング調査が行われていました。ボーリング調査では、地表から数メートルの深さまで垂直に柱状のサンプルを取り、地盤を調査します。

ボーリング調査は、住宅建築においては義務付けられているわけではありませんが、集合住宅の建築などでは必要な調査方法とされています。

 「バーチャル住宅展示場」でよりリアルにマイホームをイメージしよう　

よい土地を選ぶためには、さまざまな要素を考慮し、自分たちに最適な土地を見つける必要があります。

そして、土地選びで納得できる場所を見つけたら、バーチャル住宅展示場「LIVRA WORLD」を活用してみましょう。LIVRA WORLDは、自宅からバーチャル空間でモデルハウスをカスタマイズできる最新のシステムです。

このシステムでは、理想の家づくりのシミュレーションもできます。スマートフォンやタブレットから簡単にアクセスできるので、ぜひLIVRA WORLDの住宅展示場を訪れてみてください。自分の夢の住まいをイメージするのに役立つこと間違いありません。

 まとめ：ポイントを知って、後悔のない土地選びをしよう

土地選びは、住宅建築において非常に重要です。急いで探すと後悔することもあるので注意が必要です。土地を探す際は、上述したポイントを考慮しながら、心地よく住めるかどうかを念頭に置き、家族全員が過ごしやすい立地で住宅を建築しましょう。