土地なしで家を建てる費用はどれくらい？平均額や内訳と安くする方法を解説

家を建てるためには土地が必要です。土地がない場合は土地の購入費用も踏まえて家づくりの予算を立てなければなりません。

土地なしで家を建てる場合、どのくらいの費用がかかるのか気になっている方もいるでしょう。

そこで今回は、土地なしで家を建てる際の平均額や支払いのタイミング、費用を安くする方法について解説します。

住宅ローンを利用する際の注意点もご紹介しているので、家づくりの資金計画を立てる際の参考にしてください。

土地なしで家を建てた人の平均金額 │土地ありとどう違う？

土地なしの状態から家を建てた人は、どれだけの費用がかかったのでしょうか？

「2022年度 フラット35利用者調査」をもとに、土地ありのケースと比較しながら平均金額をご紹介します。

【建築費用・土地の購入費用の全国平均】

土地なしの状態から家を建てる場合、建築費用は3,194.6万円、土地の購入費は1,499.5万円が全国平均でした。

諸経費を除いた単純計算になりますが、土地を買って家を建てた場合、総額の平均は4,694.1万円となります。

土地ありでの建築費用の全国平均は3,715.2万円なので、土地なしは1,000万円近く高いことがわかるでしょう。

【地域別 建築費用・土地の購入費用の平均（土地なし）】 

土地の購入費用は地域によって平均金額が異なり、とくに首都圏は他の地域よりも高めです。そのため、総額の平均も高くなっています。

東海圏とその他地域は首都圏や近畿圏と比べて土地の購入費用は少なめですが、反対に建築費用は高いです。

土地代が安い分、建築費用にお金を充てている人がいると考えられます。

【住宅ローンの借入額・頭金の全国平均】

土地なしの場合、住宅ローンの借入額の全国平均は4,017.7万円でした。

土地の購入も必要になる分、土地ありで家を建てるケースよりも借入額は高くなる傾向にあります。

また、頭金の全国平均は449.6万円でした。

一方、土地ありは641.2万円となっており、土地なしよりも自己資金を多く確保している傾向にあるようです。

土地なしで家を建てるときに必要な費用の種類

土地なしで家を建てるときに必要な費用の種類は下記のとおりです。

• 土地の購入費用
• 本体工事費用
• 付帯工事費用
• 諸費用・税金

ひとつずつ詳しく解説します。

土地の購入費用

土地なしの場合、家を建てる場所となる土地を買うための費用が必要です。

土地の購入費用には、土地代以外に不動産会社に支払う仲介手数料・印紙代・登記費用などの諸費用も含まれます。

諸費用は土地代の5〜10％程度が目安です。

土地を購入する際は、手付金と残金の2回に分けて支払うことになります。

手付金とは、売買契約時に支払い、のちに購入費用の一部に当てられるお金です。

一般的には土地の購入費用の10％程度になりますが、売主と買主の双方の合意があれば調整できます。

土地の購入で手付金を支払う理由は、売買契約の成立を証明するためです。

もしも買主の個人的な都合で売買契約が破棄される場合、支払った手付金は破棄しなければなりません。

反対に売主都合での契約解除となった際は、買主に対して手付金の倍額を支払う必要があります。

このように、手付金には契約に重みを持たせ、簡単に破棄させない役割があるのです。

残金は手付金を差し引いた土地の購入費用になります。残金は住宅ローンで支払うことも可能です。

ローンを利用する場合は、土地を引き渡す前に融資を受ける必要があるので注意してください。

 

本体工事費用

本体工事費用は住宅本体を建てるためにかかるお金で、建築費用の総額の75～80％を占めます。

本体工事費用に含まれる工事内容は以下のとおりです。

• 仮設工事（足場や養生、仮設電気などの工事）
• 基礎工事・土台づくり
• 木工事（柱・梁などの主要構造部の工事）
• 内装・外装工事（壁・天井・床・外壁・屋根などの工事）
• 金物工事（ドアノブや手すりなどの取り付け）
• 断熱材の導入
• ガラス・サッシ工事（窓やサッシの取り付け）
• タイル・左官工事（浴室や洗面のタイル・左官での仕上げ工事）
• 防腐・防蟻工事
• 住宅設備工事（キッチンやトイレなどの住宅設備に関する工事）

このように、家を建てるためのあらゆる工事の費用が本体工事費用に含まれています。

 

付帯工事費用

付帯工事費用は、住宅本体以外の工事にかかる費用です。

ハウスメーカーや工務店によって変動しますが、建築費用の総額のうち15～20％を占めます。

付帯工事費用に含まれる工事内容は以下のとおりです。

• 地盤調査や地盤改良工事
• 外構工事（お庭・駐車場・門・塀など外回りの工事）
• 敷設工事（水道管・ガス管などの配管を引き込む工事）
• カーテン・照明器具・エアコンの取り付け

家は安定した地盤に建てる必要があるので、事前に地盤調査が必要です。

調査の結果、軟弱と判断された際は地盤改良が必要となり、工事費用が発生します。

その他にも、外構をつくるための費用や配管を引き込むための工事、生活に欠かせない照明器具・カーテンレール・ブラインド・エアコン・室外機などの設置するためには費用が必要です。

 

諸費用・税金

土地の購入や家を建てる際に、本体や付帯工事費用以外に諸費用や税金がかかります。

一般的に諸経費の相場は総額の5〜7％程度が目安です。

土地の購入・家づくりにかかる諸費用や税金には、以下のものがあげられます。

• 仲介手数料：注文住宅を建てる際に仲介業者に支払うお金
• 印紙代：土地の売買契約書・建築工事請負契約書の作成費用
• 登録免許税：土地や建物の登記手続きをする際に納める国税
• 不動産所得税：不動産を取得した際に納める地方税
• 住宅ローン保証料：ローンを代位弁済してくれる保険会社との契約を結ぶためのお金

建物表題登記や抵当権設定登記などの不動産登記を行う際に、その手続きを土地家屋調査士や司法書士に依頼する場合、別途で報酬が必要です。

依頼先にもよりますが、登録免許税を含めると総額20〜40万円前後はかかります。

また、火災保険に加入する際は、火災保険料の支払いも必要です。

火災保険料は契約期間に応じて一括や年払い、月払いを選択できます。

他にも注文住宅が完成した後は、毎年固定資産税や都市計画税が発生することも念頭に置いておきましょう。

 

土地取得・住宅建築費用と実際にかかる総費用・頭金の目安は？

土地なしで家を建てる場合、諸費用を含めた土地の購入費用と住宅の建築費用から総費用や必要となる頭金を求める必要があります。

土地の取得に1,500万円、住宅の建築に3,000万円かかることを想定してシミュレーションしてみました。

• 土地取得にかかる諸経費：1,500万円×10％（諸費用の目安）=150万円
• 土地取得にかかる総費用：1,500万円+150万円=1,650万円
• 住宅の建築費用にかかる諸費用：3,000万円×7％（諸費用の目安）=210万円
• 住宅の建築費用にかかる総費用：3,000万円+210万円=3,210万円
• 土地取得+建築費用の総費用：1,650万円+3,210万円=4,860万円

上記の例では、土地取得から住宅の建築にかかる総費用は4,860万円と計算されました。

次に頭金を求めてみましょう。一般的に頭金の相場は、総費用の10〜20％とされています。

必要な頭金：4,860万円×10～20％=486～972万円

総費用が4,860万円の場合、頭金の目安は486〜972万円程度必要になると計算されました。

実際には引越し代や入居後のランニングコストが発生するので、余裕に自己資金を確保しておくのがおすすめです。

 

土地なしで家を建てるときの基本的な流れと費用の支払い時期

土地なしで家を建てるときの基本的な流れと費用の支払い時期は以下のとおりです。

1. 土地の選定
2. 建築業者の選定
3. 土地の購入｜手付金・仲介手数料など
4. 住宅ローンの事前審査
5. 建築工事請負契約│着手金など
6. 住宅ローン申し込み
7. 着工～上棟│着工金・中間金など
8. 引き渡し・住宅ローン融資実行│残代金・登録免許税など

それぞれに解説しますので、参考にしてください。

1.土地の選定

まずは、家を建てるための土地探しから始めます。

自ら情報を集めて探す方法以外に、不動産会社やハウスメーカー・工務店が相談して探すことも可能です。

不動産会社ごとに保有する土地情報が異なるため、複数の会社に相談すると理想の土地が早く見つけられます。

土地を探す際は、予算だけではなく、エリアや希望条件を決めておきましょう。

通学や通勤がしやすいエリアをいくつか候補にするのがおすすめです。

また、駅から徒歩何分、面積は何坪など希望条件を考え、優先順位を付けておくと候補となる土地が探しやすくなります。

 

2.建築業者の選定

購入する土地が決まれば、次に理想の家を建ててくれる建築業者を探して選んでいきましょう。

土地なしで家を建てる場合、できれば土地探しの段階からハウスメーカーや工務店に相談するのがおすすめです。

土地探しをサポートしてくれる仲介会社と施工を担うハウスメーカー・工務店を別にした場合、希望する間取りが入らなくなる恐れがあります。

ハウスメーカーや工務店であれば、自社で建てることを条件にした土地を提案してくれるので、希望の間取りが入る土地を購入することが可能です。

 

3.土地の購入│手付金・仲介手数料など

ハウスメーカーや工務店と契約する前に土地を取得します。

売買契約を締結する時点で、手付金や土地の仲介手数料・印紙税などの諸費用が発生するので、あらかじめ用意しておきましょう。

先に述べたとおり、手付金の相場は土地の購入費用の5〜10％が目安です。

仲介会社に支払う仲介手数料の上限は、「（土地の購入費用×3％+6万円）+消費税10％」で計算できます。

手付金を差し引いた残金を支払うタイミングは、土地を引き渡してもらうときです。

基本的に住宅ローンは家の完成後に融資が実施されるため、その場合はローンでの土地代残金の支払いはできません。

自己資金を用意できない場合、つなぎ融資の利用が一般的です。

 

4.住宅ローンの事前審査

住宅ローンを利用する場合、事前審査が行われます。

事前審査とは、信用情報や返済能力などを簡易的にチェックするために行われる審査です。

土地の購入もローンを利用する場合は、土地を買う前に事前審査に申し込んでおきましょう。

住宅ローンの事前審査では、住宅の基本計画案・物件価格・借入希望額・返済期間・担保に設定する物件の情報などを金融機関に提供しなければなりません。

そのため、並行して候補となる建築業者にプランや見積書を作成してもらいましょう。

 

5.建築工事請負契約│着手金など

プランや見積書を確認し、建築工事を依頼する建築業者を選んで請負契約を締結させます。

プランの作成では、建築業者としっかり話し合って、間取り・住宅性能・コスト・アフターフォローなど細かく確認してください。

契約締結後、建築基準法にもとづいた設計になっているのか、確認や証明を行うための「建築確認申請」が行われます。

申請は建築業者が代行するので、申請の手間はかかりません。

申請内容に問題がなければ、住宅ローンの本審査にも必要となる建築確認済証が交付され、着工可能となります。

また、請負契約が締結するタイミングで、着手金と印紙代の支払いが必要です。

着手金は工事費用の総額10％、契約書に貼る印紙税は1万円が目安となります。

 

6.住宅ローン申し込み

建築工事請負契約が締結したら、住宅ローンの本審査に申し込みます。

金融機関に建築工事請負契約書・土地の売買契約書・建築確認済証の写しを提出しましょう。

事前審査に通過しても、本審査で落ちてしまうこともあります。

とくに事前審査で提出した情報と、本審査で提出した情報に大きな違いがあると審査落ちする可能性が高いです。

審査落ちの対策に複数の金融機関にローンを申請すること自体は問題ありません。

ただし、キャンセル費用がかかったり、キャンセルを申し出るタイミングによっては不動産会社に影響を与えたりする可能性があるので注意してください。

 

7.着工～上棟│着工金・中間金など

住宅ローンの本審査が完了すると、工事着工です。

地盤が軟弱である場合は、地盤改良工事から行われます。

着工から上棟のタイミングで、着工金と中間金の支払いが必要です。

着工金と中間金の目安は、どちらも工事費用総額の30％となります。

着工時に地鎮祭を行う際は数万円、上棟式を行う際は10万円ほどの費用がかかるので、実施する際は用意していきましょう。

 

8.引き渡し・住宅ローン融資実行│残代金・登録免許税など

住宅が完成すると、完了検査が行われます。

建築確認申請で提出した図面どおりに建築されているか、指定の民間検査機関を通じて確認が行われる検査です。

一般的に建築業者が代理で申請をしてくれます。

他にも検査員によって住宅の品質・機能・安全性を確認する竣工検査、施主自らがチェックを行う施主検査が行われ、問題がなければ引き渡しです。

引き渡しのタイミングで、住宅の建築費用の残金を支払います。

先に述べたとおり、住宅ローンの融資が実施されるので、残金はローンから支払うことが可能です。

代金の支払い後、名義登録が完了すると住宅の引き渡しとなります。

 

土地なしで家を建てるときの住宅ローンに関する注意点

土地なしで家を建てるときの住宅ローンに関する注意点は下記のとおりです。

 

• 住宅ローン利用時のスケジュールがタイト
• つなぎ融資が必要になることがある

それぞれに解説します。

 

住宅ローン利用時のスケジュールがタイト

土地なしで家を建てるときの注意点として、住宅ローン利用時のスケジュールがタイトな点があげられます。

住宅ローンを利用する際、土地がない場合は土地探しと建築会社選びを同時に進めなければなりません。

なぜなら、住宅ローンは契約から着工までに1年ほどの期限が定められている場合が多く、間に合わなければ失効してしまう可能性があるためです。

また、土地代もあわせて融資を受ける場合、金融機関の本審査時に建築確認申請書や契約書などの提出が求められます。

そのため、住宅ローンを申請する段階でどのような住宅を建築するのか決めておく必要があるでしょう。

土地がない場合、設計やローンの申請、着工や引き渡しまでに時間的な余裕がないことが多いため注意が必要です。

つなぎ融資が必要になることがある

つなぎ融資が必要になることがあるのも注意点です。

手付金や中間金、着工金は融資実行される前にハウスメーカーや不動産業者に支払わなければなりません。

しかし、自己資金がない場合は別のローンを組む必要があります。

住宅ローンを支払うまでの間に行う資金借入が「つなぎ融資」です。

つなぎ融資には下記のデメリットがあります。

• 金利が2〜4%と住宅ローンより高い
• 住宅ローン減税の対象外になる
• 住宅ローンとセットで借りる必要がある

つなぎ融資を利用すれば自己資金がなくても土地と建物を購入できます。

ただし、住宅ローンとは金利や条件が変わるため、注意しましょう。

土地なしでの建築費用を抑えるポイント

土地なしでの建築費用を抑えるポイントは下記のとおりです。

• 建築業者を早く決定する
• 安く購入できる土地を探す
• コストカットを意識して家のプランを考える

ひとつずつ解説していきます。

 

建築業者を早く決定する

建築業者を早く決定するのは費用を抑えるポイントといえます。

土地を購入し家を建築する場合、つなぎ融資を利用する方もいるでしょう。

つなぎ融資は住宅ローンに比べ金利が高いため、家を建築するまでの期間をいかに短くするかが大切です。

そのため、土地を探している段階でどの建築業者に依頼するか早めに決めておく必要があります。

建築会社を決定するには、住宅展示場や完成見学会に参加し、具体的なイメージをつかむことが重要です。

しかし、タイミングや時間が合わず、なかなか住宅展示場に行けないという方も多いのではないでしょうか。

そのような方におすすめなのがバーチャル住宅展示場の「LIVRA WORLD」です。

「LIVRA WORLD」を活用すれば、自宅にいながら複数の建築業者を比較できます。

間取りや施工事例写真も多々掲載されているため、理想の家づくりが可能な会社を絞っていけるでしょう。

安く購入できる土地を探す

安く購入できる土地を探すのもポイントです。

土地の取得費用を抑えるポイントは下記のとおりです。

• 都市部から離れた土地を選ぶ
• 人気エリアを避ける
• 正方形や長方形以外の土地を選ぶ

土地は都心部から離れるほど、値段が安くなる傾向にあります。

そのため、場所にこだわりがなければ、郊外に家を建てるのも建築費用を抑える手段のひとつです。

また、駅に近い場所や高級住宅街などの人気エリアは値段が高い傾向にあるため、費用を抑えたい場合は避けるとよいでしょう。

長方形や正方形以外の不整形地や傾斜地なども価格が抑えられます。

ただし、土地の整備に多額の費用がかかる場合もあるため注意しましょう。

コストカットを意識して家のプランを考える

コストカットを意識して家のプランを考えるのもポイントです。

建築費用は、家の形状や材料の量や質などにより大きく変化します。

コストカットするためには以下のポイントを押さえるとよいでしょう。

• 家の形状は凹凸のない形にする
• 屋根は片流れや切妻などシンプルなタイプにする
• 部屋は凹凸のない形状にする
• 床面積は広くしすぎず最低限にする
• 水回りは1か所にまとめる

上記のような工夫をすれば、家の質を低下させず建築費用を抑えられます。

また、設備やオプションを厳選するのもポイントです。

たとえばシステムバスやシステムキッチンなどの水回りは、メーカーやグレードにより価格に差があります。

また、必要に思っても実際は不要だったというオプションもあるでしょう。

複数の業者から見積もりをとって提案内容を比べ、本当に必要な設備やオプションを選択することが大切です。

まとめ：土地なしで家を建てる際の費用相場を把握しておこう

今回は土地なしで家を建てる場合の費用相場や支払いのタイミング、建築費用を抑えるポイントをご紹介しました。

だいたいの費用相場がわかると、住宅ローンの借入額や必要な自己資金などがイメージしやすくなるでしょう。

土地がない場合、土地の購入が必要となる分、土地ありと比べて総費用が高くなってしまいます。

また、住宅ローンの借入額も大きくなりがちなので、無理なく返済できるように資金計画をしっかり立てましょう。

依頼する建築業者によっても費用は変わってくるので、複数の業者に見積もりをとって比較して選ぶことも大切です。