住宅ローンは何歳まで組めるの？賢い住宅ローンの選び方を解説！

住宅ローンは長期にわたる返済が必要なものです。住宅ローンを考えている方の中には、月々の返済を抑えたい方や40代以降での家づくりを考えている方など、何歳まで組めるのか気になる方もいることでしょう。

そこでこの記事では、住宅ローンが何歳まで組めるのかを紹介し、さらに、住宅ローンを選ぶ際に知っておきたい賢い選び方についても解説します。ぜひ最後までご覧ください。

住宅ローンは何歳まで組める？借入年齢と完済年齢で考えよう！

住宅ローンには、「借入年齢」と「完済年齢」という年齢の上限があります。借入年齢はローンを申し込む際の年齢であり、完済年齢はローンの返済が終わるときの年齢です。金融機関ごとに年齢の上限が定められているため、詳細は利用する金融機関に確認しましょう。

ここでは、住宅ローンは何歳まで組めるのか解説します。

35年ローンは44歳まで組める

住宅ローンの返済期間には限度があり、35年が最長とされています。そのため、借りる人の完済年齢の上限や、借りられる年齢の上限が金融機関によって定められているのです。

たとえば、完済年齢が80歳未満となっている場合、35年で住宅ローンを借りられる上限年齢は44歳になります。ただし、各金融機関で関西年齢の上限は異なるため、事前の確認が必要です。

借入年齢は70歳以下、完済年齢は80歳未満であれば住宅ローンを組めるケースが多い

住宅ローンを組むには、20歳以上70歳以下という借入年齢の制限がされていることが一般的です。しかし、70歳に近づくと審査が厳しくなるため、必ずしも借りられるわけではありません。また、完済年齢は80歳未満が多く、金融機関によってはさらに若い年齢に設定されている場合もあります。

しかし、借入年齢が70歳以上、完済年齢が80歳を超えてしまう場合でも、リバースモーゲージ型の住宅ローンを利用すれば借りられることがあります。この方法は、所有している不動産を担保にして住宅ローンを組み、月々利息分のみを支払い、債権者が亡くなった際に担保に入れた不動産を売却することで一括返済する方法です。

このように、年齢に関わらず、住宅ローンを組む方法を知っておくと、理想のマイホームへの道が開けるでしょう。

親子リレー返済であれば70歳以降でも借りられる

70歳を過ぎてから住宅ローンを組む場合は、親子リレー返済の検討もおすすめです。親子リレー返済とは、同居する親子が共同で住宅ローンを組み、2世代にわたって返済する方法です。最初は親が返済し、返済能力が低下した場合には子が引き継ぎます。このように、リレー形式で返済をする方法です。

親子リレー返済では、子の返済能力を重視して住宅ローンの審査が行われます。また、親子リレー返済での借入は、金融機関の要件を満たしていることが必要です。主な要件としては以下のようなものです。

• 債権者となる子どもの年齢
• それぞれの収入
• 申込みご本人の直系卑属か

など。

これらの要件も合わせて確認し、無理のない返済計画を立てましょう。

住宅ローンは何歳までに組めば理想的？

住宅ローンは、40代半ばまでに組むことが理想的とされています。高齢になると病気や介護リスクが上昇し、返済能力が低下する可能性があるためです。そのため、返済リスクが少ない若いうちに住宅ローンを組むことが望ましいといえます。

ただし、住宅ローンを組む理想的なタイミングは家庭の状況によっても異なるため、家族や専門家に相談して決定することがおすすめです。ここからは、住宅ローンを借り入れる平均年齢や完済時の平均年齢を紹介します。

住宅ローンを借入する平均年齢

2021年度に家を建築した方のうち、フラット35の住宅ローンを利用した人の平均年齢は41.5歳でした。

（出典：住宅金融支援機構：2021年度フラット35利用者調査）

この情報から、住宅ローンを組む年齢が高年齢化していることが指摘されています。若年層の所得不足などもその原因のひとつです。住宅ローンを借入する際には、自分自身の年齢や将来のライフプランに合わせた返済計画を立て、借入金額や返済期間、金利などの条件を総合的に考慮することが大切です。

住宅ローンを完済する平均年齢

住宅ローンは65歳までに完済することが一般的に望ましいとされています。高齢になるほど、返済リスクが高まるためです。しかし、現実には住宅ローンの借入年齢の平均は41.5歳であり、35年で返済する場合、完済年齢は76.5歳となります。

このように、ローン返済期間が定年退職後まで及ぶことは、老後の生活に影響を与える可能性があると考えられます。金融機関も完済時年齢を審査基準として重視していることから、返済期間や完済時年齢を考慮した返済計画が重要です。

住宅ローンで損しないための5つの確認事項　

住宅ローンを選ぶ際には、以下の項目を比較することが重要です。

• 金利タイプ
• 団体信用生命保険の有無
• 返済方法
• 金利の水準
• 諸費用

以下では、それぞれの項目について詳しく解説していきます。

金利タイプ

住宅ローンの金利タイプには、全期間固定型、変動金利型、固定金利選択型の3種類があります。それぞれの特徴は以下のとおりです。

それぞれ解説します。

全期間固定型金利

全期間固定金利型は、住宅ローンの返済期間中に金利が一定で変わらない金利タイプです。つまり、市場金利が上がっても下がっても、支払う金利は変化しません。そのため、金利上昇のリスクを回避したい方に向いていますが、借入時の金利が変動金利に比べ高くなりやすいというデメリットもあります。

変動金利型

変動金利型は、一定期間ごとに金利が変動するタイプです。金利が上昇すると返済額も増加しますが、金利が下がるとその分返済額も減少します。金利が低い場合、返済額を抑えられることが特徴ですが、金利変動による返済リスクがあることが欠点といえるでしょう。

全期間固定金利型と比べて初期負担が軽いため、将来の金利上昇を見越して繰り越し返済などをすれば、返済期間を短くできます。

固定金利選択型

固定金利選択型は、一定期間は金利が固定され、その後は変動金利に切り替わるタイプです。たとえば、10年間は固定金利型で、その後は変動金利型になる場合があります。この金利タイプは、固定金利型と変動金利型の両方のメリットを持ち合わせているため、どちらがよいか決めきれない方に適しているといえるでしょう。

ただし、最適な金利タイプは借り手の状況によっても異なるため、自分の予算状況などに合った金利タイプを選ぶことが大切です。

団体信用生命保険

住宅ローンを組む場合、原則として団体信用生命保険（以下、団信）に加入する必要があります。団信は、借り手が死亡した場合に、ローン残高を保険金で清算する保険です。がん保険が含まれるタイプの団信もあります。一部の金融機関は、団信に加入できる年齢制限を設けています。

また、健康状態によっては団信に加入できない場合もあるため、確認しておきましょう。

返済方法

住宅ローンの返済方法には、元利均等方式と元金均等方式があります。

元利均等方式は、毎月の返済額が同じになるように設計された住宅ローンです。返済当初は利息の割合が高く、元本の返済が進むにつれ利息の割合は下がっていきます。返済計画を立てやすく、毎月の返済額が一定であることがメリットです。しかし、総返済期間に占める利息の割合が大きくなることがデメリットといえます。

元金均等方式は、元本を均等に返済する方法です。毎月の返済額は、一定の元金と元金に合わせた利息を支払います。返済期間が進むにつれ、毎月の返済額が減少することがメリットです。ただし、返済当初は返済額が大きくなることがデメリットといえます。

どちらの返済方式が適しているかは、借り手の状況や希望する返済方法によって異なります。自分に合った返済方式を選び、無理のない返済プランを立てることが大切です。

金利

住宅ローンでは、金利の微妙な違いが支払額に大きな影響を与えます。たとえば、金利1％で3,000万円の住宅ローンを組み、35年間で元利均等返済する場合、支払う利息は約556万円です。しかし、同じ条件で金利が2％だった場合は、支払う利息が約1,173万円にも増加します。

つまり、わずか1％の金利の違いだけで、支払う利息に600万円以上もの差が生じるのです。

さらに、月々の返済額にも大きな違いが出ます。たとえば、3,000万円の住宅ローンを35年間、元利均等方式で返済する場合、金利が1％だと月の返済額が約85,000円、2％だと約10万円です。ここからもわかるように、金利が1％上がるだけで、月々の返済額が約15,000円増加してしまいます。

これらのことから、金利の差は支払利息だけでなく、月々の住宅ローン支払いにも大きな影響を与えることがわかります。実際に金利をもとに住宅ローンを比較したい方は、無料のシミュレーションツールなどがWeb上に公開されていますので、利用してみてください。

シミュレーションツール例：滋賀県信用組合「ローンシミュレーション」

諸費用

住宅ローンを借りる際には、諸費用がかかります。そのうちのひとつが事務手数料で、金融機関に支払う費用です。借入金額に応じて定率で決まるものと、一律で支払う定額型のものがあり、金額は金融機関によって異なります。

また、住宅ローンを借入する際には保証会社が介入します。保証会社は、借入者が返済不能に陥った場合に、金融機関に残債を支払う役割を担っており、この保証を受けるためには、諸費用のひとつである保証料を払わなければいけません。保証会社によって保証料に数十万円以上の費用の差が出ることもあるため、比較すべき項目といえます。

ただし、ネット銀行のように保証料がかからない金融機関も存在するため、しっかりと調査しましょう。

【年代別】住宅ローンを組むときの注意点 

ここからは、年代別に、住宅ローンを組む際に気を付けたいポイントを紹介します。

30代で住宅ローンを組むときの注意点

住宅ローンを30代で組む際には、頭金はできるだけ出さずに現金を手元に残しておくことも検討することが大切です。頭金とは、住宅ローン借入額以外の自己資金のことです。30代は子育てや生活費など、予期せぬ出費が多い時期でもあります。予期せぬ出費に備えるため、現金を手元に残しておく方が安心できる場合もあります。

1.0％以下の低金利では、頭金を多く出さなくとも、月々返済することはそれほど難しくないでしょう。

40代で住宅ローンを組むときの注意点

40歳以降は、収入が一定程度期待できる年齢ですが、同時に教育費や親の介護など、予期しない出費が発生する可能性もあります。また、自分の老後資金のことも考慮しなければいけません。したがって、40代で住宅ローンを組む場合は、返済計画に余裕を持たせるようにしましょう。

また、40代になると加入できる団体信用生命保険の種類が限られてくるため、住宅ローンを早めに組むことをおすすめします。

50代で住宅ローンを組むときの注意点

50代になると、住宅ローンを返済する期間が短くなるため、月々の返済額が高くなることがあります。一方で、年収が減少してくる人もいるでしょう。そのため、借入額を少なくしたり、頭金を多めに用意したりする必要があります。

退職金を利用して一括返済することも考えられますが、急な出費が必要になる場合がある老後を考えると、ある程度のお金を残しておくことが重要です。老後には、大きな病気にかかるリスクもあるため、お金に余裕を持っておくことが賢明といえるでしょう。

60代以降で住宅ローンを組むときの注意点　

60代以降が住宅ローンを組む場合には、できるだけ自己資金の比率を高くすることをおすすめします。年金で生活する方も多く、現役時代ほどの収入が見込めないためです。そのため、住宅ローンを組む前には、老後の資金計画を立て、十分な資金があることを確認したうえで住宅ローンを組むことを検討することが大切です。

住宅ローンを賢く選ぶためにまずは住宅展示場に行ってみよう！

住宅ローンを選ぶ際には、まず住宅展示場に足を運ぶことが重要です。住宅展示場で注文住宅のイメージをつけることで、自分たちが建てたい家の予算を把握できます。予算を決めたら、具体的な住宅ローンの選定に進むことができるため、まずは住宅のイメージを固めましょう。

しかし、住宅展示場に行く時間がなかったり、見学する機会がなかったりする方も多いと思います。そんなときは、「LIVRA WORLD」というオンライン展示場を利用してみてください。スマートフォンやタブレット端末から、モデルハウスの内覧をいつでもどこからでも行えます。

「LIVRA WORLD」では、モデルハウスをカスタマイズして、具体的な予算シミュレーションも可能です。家族全員でモデルハウスのイメージを共有でき、住宅ローンを選ぶ手助けにもなりますので、ぜひ利用してみてください。

まとめ：住宅ローンは70歳まで組める！無理ない返済計画を立てて賢い住宅ローン選びをしよう！

この記事では、住宅ローンの上限年齢について紹介しました。一般的に、借入年齢は70歳まで、完済年齢は80歳未満までであれば、住宅ローンを組むことが可能です。

ただし、上限年齢はあくまでも目安であり、家計に負担をかけない無理のない返済計画を立てることが重要です。自分たちに合った返済計画を考え、無理のない範囲で住宅ローンを組むようにしましょう。