マイホームにかかる固定資産税とは？計算方法や減税措置を解説

マイホームを建築するとかかってくる固定資産税。固定資産税がどれくらいかかるのか知りたい一方で、そもそも固定資産税とはどのような税金なのかわからない方も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、マイホームの建築を検討している方に向けて、マイホーム建築後にかかる固定資産税の概要、具体的な固定資産税の計算方法、そして減税措置が適用される要件などを解説しています。ぜひ参考にしてみてください。

マイホーム建築後にかかる固定資産税とは？

まずはマイホーム建築後にかかる固定資産税の内容を解説します。固定資産税は土地や建物の持ち主になると原則として支払い義務が発生するため、以下の内容をしっかりと押さえておきましょう。

固定資産税＝家や土地にかかる税金

固定資産税とは、家屋や土地にかかる税金のことです。固定資産税を一言でいうなれば「自己所有している不動産にかかる税金」となります。そのため、田畑や山林といった不動産を所有している場合も固定資産税がかかるのです。

固定資産税を課税するのは市町村となりますが、東京23区のみ「都」が課税する仕組みになっています。こうして不動産の所有者から徴収された固定資産税は地方税の扱いとなり、各市町村の財源にあてられているのです。

また、市街化区域内に不動産を所有している場合は、固定資産税のほかに都市計画税もかかります。市街化区域内で都市計画税が徴収される理由は、道路や公共施設、水道電気ガスなどのインフラの拡充、またはメンテナンスに必要となる費用にあてる目的によるものです。

固定資産税はいつ・誰が払う？

固定資産税を支払う必要があることは理解できたけれど「いつ・誰が」支払うのか気になる方も多いでしょう。以下にて解説していますので、参考にしてみてください。

固定資産税は1月1日時点での保有者に課せられる

固定資産税は、毎年1月1日時点での不動産所有者が納税義務者となります。具体的には、市町村が管理する固定資産課税台帳に記載されている内容に基づいて、毎年4月に納税通知書が送付される仕組みです。

つまり、土地と家を購入して法務局に登記した年の翌年から、固定資産税を納付する必要があると理解しておけばよいでしょう。

土地と家を購入し法務局にて登記を完了すると、各市町村（都）にて固定資産の評価から納税通知書の送付まで自動で行われるため、特段の手続きは必要ありません。

物件引き渡し後は日割りで精算を行う

では土地や住宅を購入した年は固定資産税を払わなくてよいかというと、決してそうではありません。実際には、物件の引き渡し日を起点に1年間にかかる固定資産税を日割り計算し、売主と買主の間で精算するのが一般的な方法です。

この場合、新築住宅については自分が最初の所有者になるため、固定資産税の精算は発生しません。

固定資産税の支払い時期は自治体に確認しよう

固定資産税の支払い時期は自治体によって異なります。支払い時期の確認については、送付された納税通知書を確認するか、マイホームを建てた場所を管轄している自治体に直接確認してみましょう。

固定資産税の支払い方式は年4回の分割払いが一般的ですが、自治体によっては一括払いを受け付けているところもあるため、一括払いを希望する場合は直接自治体に確認してみてください。

マイホームにかかる固定資産税額はどうやって決まる？

ここからは、マイホームにかかる固定資産税額がどうやって決まるのかを解説します。具体的な内容は、以下の通りです。

土地や建物の価値

固定資産税は土地や建物の価値によって決まります。この土地や建物の価値を表したものが「固定資産税評価額」となり、これを基準に税額が計算されるのです。固定資産税評価額は、土地面積や家屋の床面積以外に以下の要件などを加味して決められます。

土地の相場と連動する

土地であれば駅から近く利便性の高いエリアは人気のため土地の相場が高くなる傾向があります。そのため、土地の価値が上昇すれば固定資産評価額が高くなり、それに連動して固定資産税も高くなるといった仕組みです。

新駅ができるなどにより固定資産税が上昇する場合もある

近くに新駅ができると土地の価格上昇が見込まれるため、いずれ固定資産税が高くなる可能性もあるでしょう。一方で、人気がない土地であれば価値も低くなるため、固定資産税額も低くなる傾向があります。

建物は再建築価格が加味される

建物の場合は「再度同じ建物を建築するときにかかるコストに経年劣化を考慮したもの」が固定資産税評価額の指標です。つまり、築浅で延べ面積が大きい住宅の場合は固定資産税額が高くなり、築古で延べ面積が小さい住宅は固定資産税額が相対的に低くなる傾向があります。

マンションか一戸建てか

マンションを購入するのか一戸建てを建築するのかによっても固定資産税は変わるのです。

まず土地にかかる税額ですが、マンションの場合は敷地面積を住宅の戸数で割ったものが土地の割り当てとなります。よって土地にかかる固定資産税は、一戸建てに比べて低くなる傾向があるといえるでしょう。

建物については、新築マンションと新築一戸建てでは「減価償却期間」が違うことにより固定資産税額に差が生じます。

それぞれの減価償却期間は、以下の通りです。

このとおり、マンションの場合は47年かけて目減りさせる一方で、一戸建ての場合は22年と倍以上のペースで目減りさせられるため、一戸建てのほうが固定資産税を減らすスピードが早いことがわかります。

新築物件か中古物件か

新築物件か中古物件かによっても固定資産税額に違いが出るケースがあるのです。

一戸建ての土地については、新築物件でも中古物件でも固定資産税は変わりません。建物については新築時が上限となり、そこから古くなるにつれて安くなるのが基本的な考え方です。ただし、特定の要件を満たす新築物件については3年間～7年間の軽減制度があります。

中古物件の場合は、売主に毎年固定資産税の納税通知書が届いているため、売主もしくは仲介会社に確認することで把握できるでしょう。

また、所有者であれば固定資産評価証明書もしくは固定資産課税台帳を役所や税務署で確認できます。気になる方は管轄の役所や税務署に問い合わせてみるとよいでしょう。

マイホームに固定資産税がいくらかかるのか知る方法

マイホームに固定資産税がいくらかかるのかを知る方法について解説します。固定資産税額が分からなければマイホーム建築の検討が進まない方もいるかと思いますので、以下を参考にしてみてください。

計算式をもとに自分で算出する

固定資産税については土地と建物それぞれに計算式があるため、自分で算出することが可能です。まず、基本の計算式は「固定資産税評価額 × 標準税率1.4％」の税率がかかります。

土地の固定資産税評価額は、個人情報などの制約により、物件の引き渡しがあるまでは原則自分で直接確認できません。そのため、建築を依頼するハウスメーカーや工務店などに問い合わせてみるとよいでしょう。

建物の固定資産税評価額は、新築であれば「建物購入価格 × 約70％」が目安となります。

不動産業の専門家に相談する

マイホームの固定資産税を正確に計算したいといった場合は、不動産会社など不動産業の専門家に相談するのもよいでしょう。

とはいえ仕事が忙しくて不動産会社までなかなか出向く時間がない方には、スマートフォンやタブレットから簡単に問い合わせができるオンライン展示場の「LIVRA WORLD」がおすすめです。

「LIVRA WORLD」にて問い合わせると、不動産の専門家がマイホームの固定資産税をはじめとした理解しにくい費用面を丁寧に教えてくれます。また、VR技術を利用して注文住宅の様子を実際にその場にいるような感覚で見学できるのも「LIVRA WORLD」ならではの特徴です。

モデルハウスをネット上でカスタマイズしてシミュレーションできたり、予算に合わせた簡単見積もりを取得できたりするのもそれぞれメリットの1つとなります。そのため、自分が想定している住まいに沿った固定資産税が、より鮮明にイメージできるでしょう。

マイホームの固定資産税は年々高くなる？

固定資産税は毎年高くなることはありませんが、3年毎に評価替えが行われることから、その評価によっては金額が高くなることがあります。

たとえば、土地であれば近隣に新たな駅や商業施設ができるなどにより利便性が向上することで地価が上昇するのです。それに連動して固定資産税も高くなることがあるでしょう。

建物であれば、建築費の高騰などにより再建築価格が上昇した場合、自分の住宅が古くなったとしても固定資産税評価額としては高くなるケースがあります。

ただし、固定資産税においては評価額が従前の価格を超える場合は、税負担などを考慮して以前の価格に据え置くこととなっているのです。

【価格別】新築マイホームの固定資産税を算出してみよう

具体的な固定資産税をみてみたいという方のために、新築マイホームの固定資産税を価格別に算出してみました。ただし、土地に対する固定資産税は地域によって異なるため、ここでは新築の建物における固定資産税のみを算出しています。

また、細かく計算すると減税などもあり複雑なため、正確な金額を知りたい方は先ほど紹介した「LIVRA WORLD」などの不動産の専門家に相談してみるとよいでしょう。

例①3,000万円の新築マイホームの場合

例②4,000万円の新築マイホームの場合

例③6,000万円の新築マイホームの場合

マイホームの固定資産税を安くできる4つの減税措置を紹介

マイホームには、一定の要件を満たすことで固定資産税の減免措置が受けられる場合があります。ここでは、固定資産税を安くできる3つの条件を解説していますので、参考にしてみてください。

1.新築住宅に対する減税措置とその条件

新築住宅の床面積が50㎡以上280㎡以下の場合は、管轄の市町村役場に申告することで軽減措置が適用されます。ただし、2024年3月31日までに建てた住宅に限られるのが注意点です。

具体的には、床面積が50㎡以上280㎡以下の一戸建てでは、固定資産税額が3年間（認定長期優良住宅であれば5年間）1 / 2の金額が減額される仕組みとなります。

減税が適用される範囲は、床面積120㎡までです。床面積120㎡を超える場合は、床面積120㎡までの分が減額対象となることもあわせて覚えておきましょう。

2.住宅用地に対する減税措置とその条件

住宅用地にも固定資産税の減額措置があります。住宅用地の面積が200㎡以下の部分は「小規模住宅用地」との扱いになり、課税標準の1 / 6となるのです。また、住宅用地の面積が200㎡を超えた部分は「一般住宅用地」の扱いになり、標準額の1 / 3となります。

住宅用地については建物のように期間制限がないため、今の制度であれば用途変更をしない限り適用され続けるでしょう。

3.断熱・省エネなどのリフォームに対する減税措置とその条件

断熱・省エネなど住宅の品質を高めるリフォームを行うと固定資産税の減税措置が適用される場合があります。たとえば、耐震補強工事を行うと次年の固定資産税が1 / 2になる、バリアフリー化をすることで次年の固定資産税が2 / 3になるなどです。

ただし、自治体によって減税措置の内容は異なるため、リフォームを検討するときは各自治体にて定められている要件を確認し、減税措置を受ける場合は忘れずに申請しましょう。

また、リフォームによる固定資産税の減額措置は、原則として2024年3月31日までに工事が終了していることが条件となるため注意が必要です。

自治体ごとに個別の減税措置がある可能性も

自治体ごとに個別の減税措置がある可能性もあります。たとえば、火災や震災、風水害といった災害により土地や建物に損害があった場合に、固定資産税の支払いを特例として減免しているケースがあるのです。

他には、大阪市であれば特別障がい者、65歳以上の方、配偶者が死別して扶養家族がいる方は、条件によっては固定資産税が1 / 2になる制度があります。

このように、自治体によって個別に減税措置の対象になる場合があるため、事前に市区町村のホームページなどを確認してみてください。

減税措置以外にマイホームの固定資産税を抑える3つの方法

先ほど解説した減税措置以外にも、マイホームの固定資産税を抑える方法があります。具体的には、以下の3つです。

物置や駐車場などを増やさない

基礎付きの物置やシャッター付きの駐車場などを増やさないことにより、固定資産税を抑える方法があります。

屋根と3方向に囲まれた壁があり、基礎で地面を固められているものは固定資産と認定されてしまうため、物置は基礎で固定しない、駐車場は屋根やカーポートだけにするなど工夫することで固定資産税を抑えられるでしょう。

クレジットカード払いにする

固定資産税の支払い方法をクレジットカードカード払いにするのも1つです。ポイント還元制度のあるクレジットカードを使用することで、還元額分のポイントが貯まります。

ただし、ポイントの還元率はカードごとに異なり、また自治体によっても手数料が異なるため、手数料とポイント還元率の見極めが大切です。

固定資産税の支払いを滞納しない

固定資産税の支払いを増やしたくなければ、滞納は避けましょう。納付期限から1日でも滞納すると延滞金が発生するのです。

1カ月目まではまだ割合が低いですが、その後一気に高くなり、最大で年14.6%の割合で延滞金が発生します（東京都、大阪府の場合）。

また、延滞を続けると自治体から督促状や催促が来ますが、それを無視すると不動産や預貯金を差し押さえられるリスクがあるため、充分注意しましょう。

まとめ

今回は、マイホームを建築するとかかる固定資産税について解説しました。

ここまで記述したように、固定資産税はマイホーム建築の時期、建築した場所、床面積などにより計算方法が変わるため、ハウスメーカーや工務店、または各自治体にしっかりと確認することをおすすめします。

また、文中でもご紹介した「LIVRA WORLD」でも固定資産税関係の相談が可能ですので、ぜひご活用ください。