土地購入の流れや期間は？土地の売買で 気をつけることも解説

家を建てると決めたら、まずは「土地探し」を行い、気に入った土地を購入しなければなりません。しかし、初めて土地を購入する場合、どのような手続きが必要かわからないといった方も多いのではないでしょうか。土地を購入する際の流れとして、買い付けや売買契約をしてから引き渡しといったさまざまな工程が発生します。

そこで本記事では、土地購入の流れや購入にかかる期間、土地の売買での注意点について解説しています。これから土地の購入を検討している方は、どうぞご覧ください。

土地購入の基本的な流れ7ステップ

まずは、土地の購入から引き渡しまでの流れを解説していきます。基本的には、以下の7ステップで土地の購入を行っていきます。

1. 住む土地を決めるための情報収集
2. 土地購入の意思表示をする買付証明書の提出
3. 土地を購入するための住宅ローンの事前審査の申し込み
4. 土地購入の売買契約締結
5. 住宅ローン本審査
6. 住宅ローン契約
7. 引き渡し

それぞれのステップの内容について詳しくみていきましょう。

1.土地探し

まずは、希望のエリアや予算などから土地探しをしなければなりません。土地探しは約3か月から1年くらいかけて探すことが多いです。インターネットで検索して土地探しをしたり、不動産業者やハウスメーカーにも土地探しの依頼をしたりして情報収集を行います。

気になる土地があれば、現地へ行って周辺環境を確かめに行くようにしましょう。実際に現地を探索し、これから住むエリアとして問題なければ、土地の買い付けへと進んでいきます。

2.買付証明書提出

「買い付け」とは、土地の売主に土地を購入する意思があることを書面で記して正式に申し込むことです。この書面を買付証明書といいます。買付証明書は、正式な契約書ではないため、買付証明書を提出した後にキャンセルすることも可能です。

しかし、キャンセル後に同じ売主から別の土地を購入することになった場合、心象が悪くなり購入が難しくなる恐れもあります。できるだけ買い付けを行う前に、その土地で問題ないかをもう一度考えてから買付証明書を提出するようにしましょう。

3.住宅ローン事前審査

住宅ローン事前審査では、銀行がどのくらいの金額を自分たちに貸してくれるのかを審査してもらえます。事前審査が通れば、本審査でも事前審査で提示された同じ金額を借りることが可能です。

土地と建物をローンで購入する場合、土地探しをする前に住宅ローンの事前審査を受けるのもおすすめします。前もって事前審査を受けて住宅ローンをどのくらい借りられるかを把握することで、土地と建物にどのくらい予算が当てられるかの資金計画を立てやすくなります。

4.売買契約締結

住宅ローンの事前審査が済めば、次に土地の売買契約の締結をします。契約をするとその後のキャンセルがほぼできなくなるため、契約内容などはしっかりと確認し、購入意思を固めておくようにしましょう。

また、買付証明書の提出から売買契約までは1週間〜2週間ほどしか時間がありません。そのため、前もって住宅ローンの事前審査など、ほかにも必要な手続きも進めなければなりません。

売買契約の際は、以下のことを行います。

手付金の支払い

契約時に、土地の10％程度の手付金を支払います。土地を購入する際に不動産業者が仲介に入る場合は、仲介手数料の半分も支払う必要があります。

重要事項説明

宅地建物取引主任者により、口頭と書面によって重要事項説明を受けます。重要事項説明は、不動産や法律の専門用語が並んでおり一度で理解するのは難しいです。そのため、可能であれば事前にコピーをもらい説明書をチェックし、細かい部分も確認しておくようにしましょう。

重要事項説明には主に以下のような内容が書かれています。

• 購入する土地に売主の権利が残留していないかどうか
• 住宅ローン本審査が通らなかった場合にはどのような対応になるか
• 土地にある水道などの設備の状況
• インフラ設備に必要な工事費用
• 土地の確定した境界の場所
• 固定資産税の支払われている状況
• 支払いの期日　など

ほかにも、敷地面積に食い違いがないか、接道義務からくるセットバックの必要性はないか、契約内容不備での契約解除時の手付金返還などについても書かれています。しっかりと重要事項説明を熟読し、不明点があれば早めに解決しておきましょう。

5.住宅ローン本審査

売買契約を締結させたら、次は住宅ローンの本審査です。本審査では、住宅ローンを借りる予定の金融機関へ出向く必要があります。運転免許証や源泉徴収票など、審査の際に必要なものもあるので、事前に金融機関へ必要な持ち物を確認しておきましょう。

6.住宅ローンの契約

住宅ローンの本審査が通ったら、金銭消費賃借契約（金消契約）へと進みます。この契約は、金融機関と住宅ローンの借主が、借入金額・返済年数・借入条件を約定するためにかわす契約です。

金融機関によっては、ローン実行日の数日前までに契約しなければならないという決まりがある場合もあるため、金融機関に事前に確認しておくようにしましょう。

7.引き渡し

金銭消費賃借契約が終わったら、引き渡しに進みます。引き渡し時には、残金の支払い（決済）を行い、所有権移転の手続きや諸経費の清算などが必要です。引き渡しは、購入する本人、不動産会社などの売主、司法書士が金融機関に集まって行います。また、休日は銀行の手続きができないため、平日に引き渡しの手続きを行うことが多いです。

その際、以下のことを行います。

融資実行・残金決済

引き渡しの際には司法書士からの登記必要書類の説明や、固定資産税などお金に関する話を聞きます。その後、住宅ローンから借りたお金が自分の口座に振り込まれ、売主の口座へ残金を振り込んで手続きを進めます。

所有権移転登記

お金のやりとりなど契約事項が滞りなく終えたら所有権移転の登記を行います。この手続きは、基本的には司法書士が行います。そのため、土地の買主は、司法書士にいくら支払うかを確認して、お金を支払うだけで作業は完了です。

土地の売買契約の必要書類

土地の売買契約では、多くの必要書類を準備しなければなりません。買主が用意しなければならない書類、売主が用意する書類のそれぞれを紹介します。

買主が用意する書類

買主が用意しなければならない書類は、免許証やパスポートなどの身分証明書です。身分証明書は、不動産会社との媒介契約時、売買契約、引き渡しの場面などさまざまな場面で使われます。

売主が用意する書類

土地の元所有者となる売主は、以下のような書類の用意が必要です。

• 確定測量図、境界確認書（土地の正確な面積や境界確認のための書類）
• 登記済権利証（売主が所有者であることの確認に使用）
• 固定資産税の納税通知書（負担している固定資産税の確認と引き渡し時の精算金を算出するために使用）
• 固定資産評価証明書（所有権移転登記の登録免許税を算出するために必要）
• 身分証明書（契約を行う本人であることの確認や不正発覚時に備えるために用意）

これらの書類は、土地の売買契約の際に売主が用意します。

注文住宅を建てるときの土地購入のタイミングや所要期間は？

注文住宅を建てるときに、土地購入から建物完成までおおよそ1年かかるとされています。それぞれのステップでかかる所要時間の目安は、以下の通りです。

• 家を建てる会社や土地の情報収集、実際に相談に行く：約4か月
• 土地の申し込み、住宅ローン審査、土地売買契約：約0.5か月
• 家の間取り作成、見積もりの確認、家を建てる会社選び、住宅ローン決済、土地決済：約1か月
• 家の詳細打ち合わせ、建築確認申請の手続き：約2か月
• 建物着工〜建物完成：約5か月

土地探しから土地の売買契約までは約4.5か月かかります。その大半は土地探しと情報収集なので、土地が決まるとその後の手続きは早く進むでしょう。

土地購入から家を建てるまでにかかる費用と支払時期

土地を購入し家を建てるまで、土地の購入と家の建築の2つの手続きを済まさなければなりません。家を建築するために使う現金のうち、土地と建物に使う資金がどのくらい必要になるかを把握しておきましょう。

購入諸費用の目安は大体土地代金と家の工事費用の10〜12%程度です。土地の条件や建物の工事のスケジュール、住宅ローンの借り方によってはもう少し金額が大きくなることもあります。

ハウスメーカーや工務店によっては、資金計画やスケジュールに関して相談できる場合があります。お金に関して相談できる住宅会社を選んでから土地探しをすると、資金計画をスムーズに進められるため、わからないことが多い方は相談できる住宅会社を選ぶのも1つの方法です。

必要な費用の種類と支払時期の目安については、以下でまとめていますので参考にしてみてください。

土地購入時にかかる費用

先にも述べましたが、土地購入時にかかる費用は以下の通りです。

• 売買契約時：土地の価格の5%〜10%
• 引き渡し前：購入する土地の残代金（土地の価格から手付金と住宅ローン借入額を引いた金額）、土地の購入諸費用（土地代金の6〜10%）

土地に関しては、上記の金額と支払時期を把握しておきましょう。

なお、土地を購入して家を建てる場合、家の建築費用には消費税がかかりますが、土地代にはかかりません。しかし、土地購入・家の建築に必要な諸費用のうち、仲介手数料やローン借入費用、司法書士報酬などには消費税がかかるので覚えておきましょう。

家を建てるときにかかる費用

家を建てるときにかかる費用は以下のとおりです。

• 見積もり作成時：地盤調査費用（必要ない場合もある）
• 工事請負契約時：工事契約金（工事費用の約10%）、建築確認申請費
• 着工時：着工金（工事費用の約30％）、地鎮祭費用　等
• 上棟時：中間金（工事費用の約30％）、上棟式費用　等
• 引き渡し前：建築費の残代金（工事費用の約30％）、建物の登記費用　等

なお、以下のように、家の建築後も支払わなければならない費用があります。

• 住宅ローンの返済
• 固定資産税
• 都市計画税
• 修繕リフォーム費用

土地購入・家の建築費用だけでなく、家を建てた後に必要な費用も考慮した上で家づくりのスケジュールを立てていく必要があります。

土地購入・土地の契約で気をつけること

土地を購入すると、その後の人生をその土地で過ごすことになります。そのため、後悔しないためにも、以下の内容に気をつけて土地の購入・契約を進めるようにしましょう。

• 土地の情報（法律、規定）を確認しておく
• 土地購入のみでは住宅ローンは使えない
• 手付金が適正か確認する
• 契約解除の取り決めを確認する

上記の注意事項について詳しくみていきましょう。

土地の情報（法律、規定）を確認しておく

まずは、法律や規定など、土地の情報を確認しておきましょう。とくに確認しておきたいポイントは以下となります。

ポイント	詳細
用途地域	エリアごとに建てられる建物の種類や大きさなどが計画的に決められている。
建ぺい率	敷地面積に対する建築面積÷敷地面積で算出される割合、用途地域ごとに割合が決まっている。
容積率	敷地面積に対する延床面積÷敷地面積で算出される割合、用途地域ごとに割合が決められている。
接道義務	原則として道路幅員4m以上の道路に2m接している必要がある。
市街化区域なのか、市街化調整区域なのか	市街化調整区域の方が、手続きが複雑になることがある。
建築基準法や都市計画、地区計画などの法規	防火・準防火地域の場合、耐火建築物か準耐火建築物で家を建てる必要がある。地区計画の場合、敷地境界から建物の外壁面まで1mあける必要があるなどの制約の確認が必要。
災害リスク	ハザードマップなどを確認して災害リスクの程度を確認。

土地購入前には上記だけでも最低限確認をしておくことが望ましいです。ほかにも、道路の種類の確認やセットバックが必要なのかなど、土地自体に関する情報の確認も必要です。気になる内容があれば不動産会社に問い合わせるなどして不明点を解決しておくようにしましょう。

土地購入のみでは住宅ローンは使えない

住宅ローンは、名前の通り住宅を建築するために使えるローンです。そのため、原則としては土地の購入だけでは住宅ローンを利用できません。しかし、住宅を建てる費用と一緒に申し込みをすれば、土地購入の際に住宅ローンを利用できます。

家を建てることを条件として、土地の費用分を融資したり、別々にローンを組んで返済したりすることも可能です。ただ、金融機関によってローンの扱いが異なるので、土地の購入にローンを使いたい場合には事前に調べておきましょう。

手付金が適正か確認する

基本的に、土地の代金の10%程度を手付金として支払います。たとえば、1,000万円の土地の場合100万円前後が手付金です。この相場を基準として、不動産会社から提示された手付金が適正かどうかも確認しておきましょう。

契約解除の取り決めを確認する

途中で契約を解除する場合の取り決めも事前に確認しておきましょう。

以下の4つの条件による契約解除についてはとくに確認しておきたい内容です。

• 契約不適合責任
• 危険負担
• 契約違反
• 特約

解約時に自分が不利にならないように、解約・解除に関しては内容を確認し、不明点があれば不動産会社にわかるまで説明してもらうようにしましょう。

まとめ：土地購入の流れや注意点を把握しておこう！

家づくりの最初の一歩である土地の購入では、大きな金額が動きます。また、手続きの内容や重要事項説明書など、専門用語が多く理解が難しい契約書などが多いですが、しっかりと契約前に確認をしておく必要があります。売買契約を決めると、土地の購入は簡単には解約できません。しっかりと吟味した上で土地の購入を決め、契約内容をしっかりと確認した上で契約へと進めましょう。

LIVRA　WORLDでは、自宅にいながらバーチャルでモデルハウスの見学ができるサイトです。見学だけでなく、気になる住宅会社があればサイトから資料請求や商談予約も入れられます。

土地の購入に関しても住宅会社で相談できるので、LIVRA WORLDで気になる会社があれば気軽に相談連絡を入れてみるのもおすすめです。

気になる方は一度LIVRA WORLDにアクセスしてみてくださいね。