木造住宅の耐用年数は何年？寿命を伸ばして長く住むポイントも紹介

長く住み続けられる木造住宅にも寿命が存在することをご存じでしょうか？その寿命は「耐用年数」という形で表現されることもあります。そもそも耐用年数とは何か、木造住宅の場合は何年なのかと疑問に思う方もいらっしゃることでしょう。

そこで今回は、木造住宅の耐用年数について詳しく解説します。耐用年数を超えた家に住むことは可能なのか、また木造住宅の寿命を伸ばすポイントも解説するので、建売住宅や注文住宅の購入を検討している方はぜひ参考にしてください。

国税庁が示す木造住宅や木造アパートの「法定耐用年数」は22年

建物を含む一部の寿命のある資産には、法律により法定耐用年数が決められています。

耐用年数に関して詳しく解説するので、ぜひ確認してください。

耐用年数とは

耐用年数とは、簡単にいえば対象となる資産が使える期間のことです。建物や設備などの固定資産は、時間経過により品質や機能が衰え、やがて寿命を迎えます。そのため、本来の機能や品質が維持され、問題なく使える期間の目安はあらかじめ決まっているのです。

耐用年数は資産内容によって異なります。また、同じ資産でも種類ごとに異なっていることにも注意が必要です。

さらに、耐用年数にはさまざまな種類があります。主に法定・期待・物理的・経済的の4つです。

木造建築物の用途別法定耐用年数と木造以外の構造別法定耐用年数

建築物の法定耐用年数は、構造や用途に応じて以下のように決まっています。

・木造建築物の用途別法定耐用年数

・構造別の法定耐用年数

木造建築物の用途別で見てみると、住宅は22年となっています。用途別では3番目に長いです。

また、構造ごとに比べると、鉄筋コンクリートや重量鉄骨造よりも大幅に年数は短くなっています。軽量鉄骨プレハブ造は鉄筋の厚みに応じて年数が変わり、3mm以下の肉厚と比べると木造の方が年数は長いです。

参考：【確定申告書等作成コーナー】-耐用年数（建物／建物附属設備）

法定耐用年数は減価償却の計算などのための数字

そもそも法定耐用年数とは、固定資産の価値が何年でなくなってしまうのかを指しています。主に減価償却の計算や住宅ローンの審査で使われる計算用の数字です。

減価償却とは、不動産や設備などの固定資産を取得した際に、費用を分割して毎年少しずつ計上していく会計処理になります。減価償却費は、固定資産の種類ごとに決まった法定年数をもとに、償却率を用いて計算されているのです。

法定耐用年数は寿命ではない

よく建築物の寿命と同じ意味を持っていると勘違いされることもあります。上記でもご紹介したように、法定耐用年数はあくまでも減価償却費を処理できる年数です。

たとえば不動産投資を目的にアパートやマンションを経営している人であれば、構造に応じた法定耐用年数まで、不動産の購入費用を経費として毎年少しずつ計上できます。毎年購入費の一部を経費に計上できるので、数値上の所得金額を減らすことが可能で、税金の負担を軽減できる効果が期待できるのです。

したがって、木造住宅の耐久性が22年で著しく低下し、寿命を迎えるということではありません。この点を勘違いしないように注意しましょう。

中古物件の法定耐用年数の計算方法

同じ木造住宅でも、新築と中古物件では法定耐用年数が異なります。単純に築年数を差し引けばいいのではと思うかもしれませんが、実際は「（法定耐用年数－築年数）＋築年数×0.2（20％）」で残存耐用年数を求めなければなりません。たとえば、築8年の中古木造住宅を購入した場合は以下のように算出されます。

（22年－8年）＋8年×0.2＝15.6年

築8年の中古物件を買った場合、残存耐用年数は15年と算出されます。なお、中古物件の築年数が法定耐用年数を超過しているときは、「法定耐用年数×20％」で計算しましょう。木造住宅の場合は22年で、この年数を超過した中古物件の残存耐用年数はすべて4年です。

法定耐用年数と固定資産税の関係

建物や土地といった償却資産には地方税の一種である固定資産税が課せられており、不動産を購入した後に納税義務が生じます。具体的には、1月1日時点で不動産を保有している人が固定資産税を納税しなければなりません。

減価償却が終わっていたとしても、1月1日時点で不動産を保有していれば固定資産税の課税対象となるのです。課税対象の場合、課税台帳に評価額が登録されます。償却資産の評価額は取得価額の5％を上限としており、以下の計算式で求めることが可能です。

・償却資産を前年中に取得した場合の評価額

取得価額×（1－減価率×2分の1）

・償却資産を前年前に取得した場合の評価額

前年度の評価額×（1－減価率）

そして、保有する償却資産の評価額の合計（千の位は切り捨て）に、通常税率1.4％を乗じた数値が固定資産税額となります。

法定耐用年数と木造住宅の売却査定価格の関係

日本では築年数が古い建物ほど資産価値が減少し、それに伴い売却時の査定価格は安くなってしまいます。国土交通省が公表している「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」でも、住宅の市場価値は経年で減少し、戸建住宅においては築20年で価格はほぼゼロになると記載されています。不動産売却の査定では、資産価値を測る手段として建物や設備ごとの法定耐用年数が参考にされているのです。

ただし、査定価格は法定耐用年数がすべてではありません。建物の管理状態が良好であれば、査定価格は高くなります。また、住宅性能や省エネ設備の導入など付加価値がある住宅も査定価格は高くなりやすいです。

しかし、住宅に使っている素材やグレード、管理次第では、築20年を超えていると資産価値がまったくつかない状態になる恐れもあります。家を高く売りたいのであれば、家を建てる際に資産価値を下げない工夫や完成後はメンテナンスに徹底したり、築年数が浅いうちに売ったりといった対応が求められるでしょう。

木造住宅の耐用年数は法定耐用年数だけではない

木造住宅には、法定耐用年数以外にも耐用年数が存在します。

木造住宅の寿命を深く理解するためにも、それぞれが示すものと年数について詳しく見ていきましょう。

国土交通省が示す「期待耐用年数」は最長100年超

期待耐用年数は、適切な維持管理を行った場合に建物が使える期間を示す数字です。新築と比べて需要が下がりやすい中古一戸建てや中古マンションの需要を喚起し、購入の意欲を高めるために用いられています。まだまだ問題なく使える旨を数字で示すことにより、消費者に安心感を与えられるのです。

国土交通省が定める木造住宅の期待耐用年数は、最長100年以上となっています。最長の年数に該当するのは、長期優良住宅認定を受けた住宅（長く良好な状態で使うための性能を有する住宅）です。

建物を長持ちさせる対策がどれほど行われているのかを示す劣化対策等級が2なら50〜60年、劣化対策等級が3だと75〜90年が目安となります。

工学的観点で決まる「物理的耐用年数」は40～50年程度

建物の構造・建築資材・付属設備が経年劣化や自然損耗などで、物理的に建物が使えなくなるまでの期間を意味します。こちらは、工学的な観点から年数が決められるのが特徴です。

住宅の耐久性は、建築時に取り入れる材料によって変動します。耐久力に優れた材料は価格が高くなりますが、その分長く建物を使うことが可能です。そのため、物理的耐用年数は材料の耐久性に大きく影響します。

他にも建物の使用状態や周りの環境によって年数は変動しますが、木造住宅における物理的耐用年数は約40〜50年です。この年数を超過する場合、耐久面に大きな問題が生じる可能性が高くなるので、何か対策を取らなければ住めなくなる可能性があります。

しっかり管理すれば建物や設備の耐久性は維持できるため、物理的耐用年数を超えたから寿命を迎えたと勘違いしないようにしましょう。

市場価値の有無で決まる「経済的耐用年数」は25年程度

市場価値があれば、市場から需要のある住宅となるため、売買も成功しやすいです。この市場価値がある期間を経済的耐用年数として示します。

基本的には経年によって建物や付帯設備は劣化していくので、それに伴い市場価値は少しずつ下がり、一定の年数を超えると価値がなくなってしまうものです。また、物理的に使える住宅であっても、古いデザインや仕様となってしまうと価値が失われてしまう可能性もあるでしょう。

不動産会社の売却査定で、木造住宅の価値がゼロになる築年数は25年に設定されています。そのため、木造住宅における経済的耐用年数の目安は25年と考えてください。

その一方で、銀行でローンなどを組む際は、築20年で担保価値がなくなる傾向にあります。築20年以上になると住宅ローン控除や登録免許税の軽減措置などが使えなくなるため、市場価値が大幅に下がってしまうのです。築20年を経過した時点で市場価値はゼロに近いと考えた方がよいでしょう。

ただし、住宅の市場価値は条件によって変わります。利便性に優れた立地・暮らしやすい間取り・古さを感じないデザイン・定期的なメンテナンスが行われているなど、良好な条件が揃っていれば築年数が20年以上でも十分な市場価値を持つ可能性があるでしょう。

耐用年数を超えた木造住宅には住めないの？

耐用年数は建物が使える期間を指すため、やはり年数を超えれば住めないのではと不安に思う方もいるでしょう。

以下では、実際に耐用年数を超えた家では暮らせないのかを解説します。

耐用年数と実際に何年住めるかは異なる

耐用年数は、あくまでも建物が正常かつ安全に使える年数の目安にしか過ぎません。建築時に使っている材料の耐久性やメンテナンスなどによって、住宅の寿命は大きく変わってきます。そのため、耐用年数と実際に住める年数は異なってくるのです。

たとえば、長きにわたって現存する木造建築の代表格には、1300年以上の歴史がある法隆寺の五重塔や薬師寺の東塔があげられます。どちらも樹齢1000年を超える桧が使われているのが特徴です。

桧は、伐採後150〜200年にかけて強度が増していく性質があり、1000年を迎える頃には伐採時の強度に戻るといわれています。それに加えて、建物自体しっかりメンテナンスがされているので、五重塔や東塔は今もなお残り続けているのです。

1000年の寿命は現実的とはいえませんが、現代の木造住宅も使用する木材や管理次第で長く住み続けられます。そのため、過度に耐用年数を気にする必要はありません。

木造住宅の実質的な平均寿命は65年以上という研究結果も 

家屋の平均寿命に関する調査研究によれば、木造住宅の平均寿命は2011年の調査時点で65.03年と発表されています。1997年の調査では43.53年、2006年の調査では54年となっており、平均寿命が増加しているのです。20年以上も寿命が伸びた背景には、建築技術や品質管理が高まったことが考えられます。

なお、調査研究における平均寿命は「建物が完成してから解体されるまでの期間」と定義しているので、物理的耐用年数を意味するわけではありません。しかし、建築技術や品質管理が向上していることから、昔よりも物理的耐用年数も長くなっていると考えられるでしょう。

木造住宅のメリットは？

建物の構造には鉄骨造や鉄筋コンクリート造がありますが、伝統的な木造住宅にすることにはどのようなメリットがあるのでしょうか？

木造にはさまざまなメリットがあるので、1つずつ解説していきます。

建築コストを抑えられる

国土交通省の「建築着工統計調査（2022年度）」を参考に、構造別に一戸建ての1平方メートルあたりの工事費予定額と平均坪単価を見てみましょう。

平均坪単価は、「1平方メートルあたりの工事費予定額×1坪（3.3平方メートル）」の計算式で算出しています。工事費予算額と平均坪単価を比べると、木造は他の構造よりも安いことがわかるでしょう。

木造住宅は他の骨格材よりも材料費が安く済むため、建築コストを抑えることが可能です。また他の構造よりも軽いので基礎工事の手間がかかりにくく、土地の改良費があまりかからないこともコストダウンにつながっています。

他にも、木材は種類や厚みによっては耐火性に優れているので、難しい下処理を必要としません。鉄骨系は耐火処理や防錆処理が必要となるので、その手間が建築コストに反映されて、コストが高くなる傾向にあります。

デザインの自由度が高い

設計の自由度が高いのも木造住宅の魅力です。構造体が法律で定められた基準をクリアしていれば、間取りや内装・外装のデザインを自由に決めることが可能です。

とくに古くから日本で使われている従来工法（木造軸組構造）は、柱と染めの組み合わせ次第で柔軟に間取りの設計ができます。ただし、間取りによっては耐久性や耐震性に影響を与えるので、安全に暮らせる住まいになるように設計士からアドバイスを受けてデザインしていきましょう。

また、将来のライフステージの変化で間取りを変更する必要があるケースも考えられます。その際にも、木造住宅はリフォームやリノベーション、増改築での設計も自由度が高く、ライフスタイルに合わせた間取りに変更することが可能です。

耐火性に優れている

木材は意外にも耐火性があります。建築で使われる太い木材は熱伝導率が低いので、表面が炭化しても内部が燃えるまで時間がかかるのです。そのため、火災が発生してもすぐに倒壊することはなく、避難する時間を確保できます。

反対に鉄は熱伝導率が高い素材です。火災が発生すると構造体は急激に温度が上昇するため、その熱によって鉄骨が折れ曲れば、短時間で建物が倒壊する恐れがあります。

耐熱性が高い

住宅用には杉・檜・ブナといった木材がよく用いられています。これらの木材は鉄やコンクリート以上に断熱性が高く、快適に過ごせる住まいをつくることが可能です。

断熱性に優れている理由は、木材の熱伝導率の低さが関係しています。熱伝導率は熱の伝わりにくさを示す数値です。つまり、木材は外からの熱が中に伝わりにくい性質を持つため、耐熱効果が発揮されます。

しかし、窓や天井などの隙間があれば、空気の出入りにより断熱効果は下がってしまうでしょう。そのため、より断熱性能を高めたい場合は、断熱材や気密性に優れた建築部材を用いることが重要です。

調湿性や通気性が高い

木材は湿度に応じて水分を吸収、または放出する調湿性を有しています。日本は季節や地域によって高温多湿となるため、木造建築によって調湿効果を得られ年中快適性を保つことが可能です。

さらに、木材は鉄やコンクリートと比べて通気性にも優れています。気温が上昇しやすい夏は熱がこもるのを防ぐことが可能です。冬は室内と外の温度差により結露が生じやすくなりますが、通気性が高いことで結露が起きにくく、住宅に与えるダメージは軽減されます。

木造住宅のデメリットは？

メリットの多い木造住宅にも欠点はあります。

メリットばかりに目を向けて家を建ててしまうと後悔する可能性があるので、木造住宅のデメリットも確認しましょう。

他の工法に比べて耐震性に劣る

木造住宅は他の工法に比べて耐震性が低い傾向にあります。耐震性を重視するとなると、鉄骨造・鉄筋コンクリート造の方が優位です。

しかし、日本の住宅は構造や工法を問わず新耐震基準に従って建築しなければなりません。新耐震基準では、震度5強程度の地震ではほとんど損傷がなく、震度6〜7程度の地震では人命に危険がある倒壊などの被害が生じない耐震性を有していることを基準としています。

現行の住宅は、この基準を満たして建てられているので、木造住宅も一定水準の耐震性を有していることになるのです。そのため、過度に木造住宅が耐震性で劣っているわけではありません。

それでも不安な方は、ハウスメーカー・工務店によって耐震性を強化した家づくりをしているケースもあるので、どのような耐震強化をしているのか確認し、安心して家を建てられるメーカーを選ぶとよいでしょう。

防音性能が低い

木材は防音性能がそれほど高くないため、騒音が隣の部屋や下の階、隣家に響いてしまう傾向にあります。逆に外からの騒音も入り込みやすいといえるでしょう。

騒音トラブルを回避するためには、防音対策の工夫が必要です。たとえば床・壁・天井などを二重構造にすることで、防音性能を向上させられます。

家で楽器の演奏や音楽鑑賞などを楽しみたいのであれば、防音部屋をつくるのも得策です。建築後にできる対策として、防音カーテンや防音シート・マットを使うのもよいでしょう。

品質にばらつきがある

デリケートな木材は、管理の仕方によって品質が変わってしまいます。そのため、施工会社によって品質にばらつきが生じやすいです。

さらに、部材によっては職人が加工しなければなりません。部材の仕上がり・品質のよさは職人の技量が影響します。高品質な住宅を建ててもらうためにも、品質管理や技術面でも信頼できるメーカーを選ぶことが重要です。

シロアリなどの害虫対策が必要

シロアリは木材を食べてしまうため、その影響で住宅の耐久性が衰えてしまいます。害虫被害を避けるためには、建築時点で対策が必要です。

シロアリ対策として定番なのは、床下にコンクリートを敷き詰めたベタ基礎になります。他にも坊蟻処理された木材を採用するのもよいでしょう。定期的に坊蟻薬剤を散布し、害虫対策をしていくことも検討してみてください。

施工会社によっては、アフターフォローの一環でシロアリ検査や薬剤散布をやってくれるケースもあります。害虫対策をやってもらえるかどうか確認しておくと安心です。

耐用年数が過ぎても木造住宅に長く住み続ける3つのコツ

耐用年数は木造住宅の寿命を示すものではないので、超過しても住み続けることは可能です。しかし、耐用年数を経過する頃には建物の至るところが傷み、危険度は新築時よりも大幅に高くなっていると考えられます。

お気に入りの住まいで長く住み続けるためにも、以下3つのコツを意識しましょう。

地盤の状況などを確認して立地を選ぶ

これから土地を買って家を建てる場合は、地盤の状況をよく確認しましょう。地盤が軟弱な土地の場合、地盤沈下によって家が傾いてしまうリスクが高まります。そのため、地盤が強い立地で土地を買うのがおすすめです。

危険な土地を買ってしまわないように、契約前に地盤調査を行ってもらうように不動産会社や売主に相談してみてください。ただし、売主が断れば、契約前に地盤調査はできません。安全性が確認できないのであれば、そのまま契約せずに他の土地を探した方がよいでしょう。

すでに土地を持っている場合でも、地盤調査は重要です。調査結果から軟弱な地盤とわかれば、地盤の改良工事を行いましょう。

日頃の掃除や細かい補修を怠らない

住宅の寿命を伸ばすためには、日頃に掃除や細かい補修が大事なポイントです。とくに水回りは湿気により腐食しやすく、劣化が早い部分になります。毎日の掃除で異常がないか確認し、問題があれば早々に補修や修理をしましょう。

室内だけではなく、外構にもしっかり目を向けてください。外周を掃除する中で外壁のひび割れや雨樋の詰まりなどに素早く気付ける可能性があります。

外壁にひび割れがあれば、そこから雨水が侵入して雨漏りを起こす可能性があるでしょう。雨樋の詰まりが発生していれば、水撥ねにより外壁やフェンス、家の周りに置かれたものが汚れてしまいます。さらに、雨水が漏れる音による騒音、排水が不十分になることで屋根や外壁から雨漏りが起きる可能性もあるでしょう。

これらの不具合も早期に発見し、対処することが家の寿命を伸ばすコツです。

定期的に業者を入れて点検・メンテナンスする

定期的に業者を通じて住宅の点検・メンテナンスをすることも大切です。普段の掃除では、目に見える範囲のトラブルにしか気付けません。

しかし、住宅のプロに任せれば、自分たちが気付けなかった部分の不具合や劣化を発見できる可能性があります。まだダメージが浅いうちに修理や補強ができれば、大がかりな工事が必要なケースと比べて修繕費も安く抑えることが可能です。

ハウスメーカー・工務店によっては、標準サービスに定期的な点検・メンテナンスを組み込んでいます。保証期間は業者ごとに異なるので、できるだけ期間が長いところを選ぶと安心です。個人で専門業者に点検・メンテナンスを依頼する際は、料金や実績などを比較して、信頼できる業者を選んでください。

バーチャル住宅展示場を利用して木造住宅のイメージを具体的に想像してみよう

木造住宅は設計の自由度が高い分、なかなかイメージがまとまらないことがあるでしょう。そこでおすすめしたいのが、バーチャル住宅展示場の「LIVRA WORLD」です。

バーチャル住宅展示場であれば、自宅からいつでもモデルハウスの見学ができます。オンラインからさまざまなモデルハウスを見て、お気に入りのデザインや間取りなどを参考に、どのような家を設計したいのか具体的に検討しやすくなるでしょう。

「LIVRA WORLD」には、バーチャルならではの機能が備わっているのも特徴です。モデルハウスのカスタマイズが可能なため、理想の家を視覚的にシミュレーションできます。モデルハウス見学やシミュレーションを活用しながら、どのような家にしたいのか家族で話し合ってみてください。

まとめ：木造の注文住宅を建てる際は、事前に耐用年数を把握しておこう！

耐用年数は住宅の寿命を示すものではありませんが、安全に暮らせる年数の目安にはなります。そのため、木造住宅を建てる際は、事前に耐用年数を把握し、長持ちさせるために定期的に点検・メンテナンスをしていくことを心がけましょう。

また、家をつくる段階でも、寿命を伸ばす工夫はあります。長く安心して住み続けられる家にするにはどうすればいいのか、ハウスメーカー・工務店の設計士に相談し、アドバイスを受けてプランを考えてみてください。